Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Auskunft über die Höhe der einzelnen Kosten bei vereinbarter Betriebskostenpauschale

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.

BGH Urteil vom 16.11.2011 – AZ VIII ZR 106/11 –

In einem am 22. Februar 2007 geschlossenen Mietvertrag wurde zur Abgeltung der kalten Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale in Höhe von 190 Euro vereinbart. Die Mieter, die diese Pauschale von Anfang an für zu hoch hielten und eine Herabsetzung anstrebten, klagten zunächst auf Auskunft über die Höhe der von der Pauschale abgedeckten einzelnen Nebenkosten und auf entsprechende Belegeinsicht. Das Amtsgericht Köln verurteilte die Vermieterin zur Auskunft, auf deren Berufung wies jedoch das Landgericht Köln die Klage der Mieter ab. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieter zurück. Soweit die  Mieter Auskunft verlangten, weil sie die Pauschale von Anfang an für überhöht hielten, wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass sie die Betriebskostenpauschale vereinbart hätten und an ihre vertragliche Vereinbarung gebunden seien. Der Vermieter sei gemäß § 560  Absatz 3 BGB lediglich verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen, wenn sich die Betriebskosten ermäßigen. Dies gelte aber nicht für von vornherein zu hoch vereinbarte Pauschalen. Ein Auskunftsanspruch des Mieters käme folglich nur dann infrage, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestünden. Hierfür hatten die Mieter nichts vorgetragen. Ihr Verweis auf den Kölner Betriebskostenspiegel und denjenigen für Deutschland sei nicht geeignet, eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten für die konkrete Wohnung zu belegen.


Anmerkung: Laut Gesetz besteht für Mietparteien die Möglichkeit, neben einer Bruttokaltmiete (mit in der Miete enthaltenen Betriebskosten) oder einer Nettomiete zuzüglich Vorschüssen für Betriebskosten (über die jährlich abgerechnet werden muss), eine Miete zuzüglich einer Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Über diese wird nicht abgerechnet. Der Vermieter ist einerseits im Fall einer nachträglichen Erhöhung (und entsprechender vertraglicher Vereinbarung) berechtigt und andererseits im Fall der (kaum vorkommenden) Ermäßigung verpflichtet, die Pauschale für die Zukunft entsprechend anzupassen. Der BGH hat nun klargestellt, dass der Vermieter bei einer solchen Vereinbarung nicht ohne konkrete Anhaltspunkte regelmäßig zu einer „Ersatzabrechnung“ gezwungen werden kann. Vorteil und Zweck der Vereinbarung einer Pauschale sei ja auf Vermieterseite gerade, dass der Aufwand jährlicher Abrechnung erspart werde, während der Mieter vor ungewissen Nachforderungen geschützt sei.


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