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Mietrecht

Urteile

Aufnahme des Lebensgefährten

Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 05.11.2003 – AZ VIII ZR 371/02 –
LG Frankfurt am Main, AG Frankfurt am Main,

Sachverhalt:
Die Klägerin hat von der Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen V.-straße in F. gemietet, die sie zunächst allein bewohnte. Mit Schreiben vom 07.01.2002 teilte sie der Beklagten mit, dass sie Herrn R. S. in die Wohnung aufnehmen und ihm den Mitgebrauch überlassen wolle. Der Aufforderung der Beklagten, ihr das Geburtsdatum und die frühere Anschrift des Herrn S. mitzuteilen, kam die Klägerin nicht nach. In der Folgezeit nahm sie Herrn S. zur Bildung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts in ihre Wohnung auf.

Die Klägerin hat beim Amtsgericht Klage auf Feststellung erhoben, dass sie berechtigt sei, ohne die Erlaubnis der Beklagten den Gebrauch der von der Beklagten gemieteten Wohnung ihrem Lebenspartner, Herrn R. S. , mit zu überlassen. Sie macht geltend, Herr S. sei ihr Lebenspartner und als solcher nicht "Dritter" im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Für den Mitgebrauch der Wohnung durch ihn bedürfe sie daher weder der Erlaubnis der Beklagten, noch sei sie aus sonstigen Gründen verpflichtet, der Beklagten das Geburtsdatum und die frühere Anschrift ihres Mitbewohners mitzuteilen.

Die Beklagte hält die Klage für unbegründet. Sie meint, auch dann, wenn es sich bei Herrn S. um den Lebensgefährten der Klägerin handele, bedürfe diese für seine Aufnahme in die Wohnung der Erlaubnis der Vermieterin nach § 553 BGB. Selbst wenn man dies für entbehrlich halte, treffe den Mieter jedenfalls eine Anzeigepflicht, die sich auch auf die frühere Anschrift und das Geburtsdatum des Lebensgefährten erstrecke.

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die begehrte Feststellung ausgesprochen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter.

Aus den Urteilsgründen:
Die Frage, ob der Lebensgefährte eines Mieters als "Dritter" anzusehen ist, für dessen Aufnahme in die Wohnung die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist, war bereits vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes umstritten. Teilweise wurde in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung vertreten, die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Wohnung zur Bildung einer auf Dauer angelegten Gemeinschaft gehöre - ähnlich wie beim Ehegatten oder sonstigen nahen Familienangehörigen - zum persönlichen Lebensbereich des Mieters und sei von dem Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst. Der Lebensgefährte sei nicht "Dritter" im Sinne des § 549 BGB (a.F.), seine Mitbenutzung der Wohnung bedürfe daher nicht der Erlaubnis des Vermieters. Eine Unterscheidung zwischen Ehegatten und Personen, die in einer eheähnlichen Beziehung zusammenlebten, sei auch im Hinblick auf die gewandelten sozialen Anschauungen nicht mehr gerechtfertigt. Für den Zeitraum nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 am 01.09.2001 wird als weiteres Argument angeführt, der Gesetzgeber habe durch die Neufassung der an die Stelle des bisherigen § 569a BGB getretenen Bestimmungen des § 563 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB, die ein Eintrittsrecht des gleichgeschlechtlichen Lebenspartners und des (nichtehelichen) Lebensgefährten in den Mietvertrag bei Tod des Mieters vorsähen, die rechtliche Stellung des Lebenspartners bzw. Lebensgefährten derjenigen des Ehegatten angenähert; die frühere Differenzierung zwischen Ehegatten und nichtehelichen Lebensgefährten könne deshalb nicht mehr aufrecht erhalten werden.

Der Senat hält an der bereits früher vertretenen Auffassung (dass der Lebensgefährte "Dritter" sei) auch für den jetzigen Rechtszustand fest; durch das Mietrechtsreformgesetz hat sich die Gesetzeslage insoweit nicht geändert.

  1. Auszugehen ist nach wie vor von dem Grundsatz, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Lebensgefährten, der von dem Mieter in die Wohnung aufgenommen wird, wird der Gebrauch der Mietsache eingeräumt. Die früher vielfach vorgenommene Unterscheidung zwischen "selbständigem" und "unselbständigem" Gebrauch mit der Folge, dass der Lebensgefährte des Mieters von vornherein nicht als Dritter im Sinne des § 549 BGB a.F. galt, hat bereits das OLG Hamm in seinem Rechtsentscheid vom 17.08.1982 (NJW 1982, 2876) für die hier zu entscheidende Rechtsfrage zu Recht und mit überzeugender Begründung aufgegeben. Daher ist zunächst jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, "Dritter" im Sinne des § 540 BGB; hiervon ausgenommen sind nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ebenso wie schon unter der Geltung des § 549 BGB a.F. die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehung und - mit Rücksicht auf ihren nur kurzen Aufenthalt - Besucher des Mieters. Im übrigen gilt jedoch, dass andere Personen als der Mieter unter den grundsätzlichen Erlaubnisvorbehalt auch des jetzigen § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.) fallen.

  2. Die Reform des Mietrechts durch das Gesetz vom 19.06.2001 gibt keinen Anlass zu einer Änderung der bisherigen Rechtsprechung des Senats. Auch der Gesetzgeber ist in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 553 BGB, der als Sondervorschrift für die Wohnungsmiete an die allgemeine Vorschrift des § 540 BGB über die Gebrauchsüberlassung an Dritte anschließt, ausdrücklich davon ausgegangen, dass der Mieter für "die Aufnahme seines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts" der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Die §§ 540, 553 BGB in der Fassung des Regierungsentwurfs sind im weiteren Gesetzgebungsverfahren nicht geändert worden.
    Allerdings hat das Mietrechtsreformgesetz die Rechtsstellung des Lebensgefährten insofern gestärkt, als § 563 BGB nunmehr ausdrücklich den Eintritt des Partners in den Mietvertrag bei Tod des Mieters vorsieht, und zwar sowohl für den Partner einer homosexuellen Lebenspartnerschaft (§ 563 Abs. 1 Satz 2 BGB) als auch für sonstige Lebensgefährten. Diese Regelung geht über den Geltungsbereich des § 569a BGB a.F., an dessen Stelle § 563 BGB getreten ist, hinaus. Die ihr zu Grunde liegende allgemeine Wertentscheidung des Mietrechtsreformgesetzes rechtfertigt es jedoch entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Ansicht, den Lebensgefährten im Rahmen des § 553 BGB dem Ehegatten oder dem Lebenspartner im Sinne des § 1 Abs. 1 LPartG gleichzustellen. Wenn der Gesetzgeber eine solche Gleichstellung gewollt hätte, hätte es sich ihm - angesichts der ihm bekannten höchstrichterlichen Rechtsprechung - aufgedrängt, eine der Vorschrift des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB entsprechende Bestimmung zur Klarstellung auch in § 553 BGB aufzunehmen. Zudem unterscheidet der Gesetzgeber in § 563 Abs. 2 BGB zwischen dem Lebensgefährten und dem Ehegatten bzw. Lebenspartner insofern, als der Lebensgefährte nur dann in das Mietverhältnis eintritt, wenn letztere die Wohnung nicht übernehmen. Der Lebensgefährte wird also nur nachrangig berücksichtigt.
    Im Übrigen besteht zwischen den beiden Fallgestaltungen, die von § 540 und § 563 BGB erfasst werden, ein Unterschied in tatsächlicher Hinsicht, der auch eine rechtliche Differenzierung rechtfertigt. Die Situation bei der Aufnahme eines Lebensgefährten in die gemietete Wohnung zur Bildung einer auf Dauer angelegten Beziehung ist mit der Lage, die sich für einen nichtehelichen Lebensgefährten nach dem Tod des Mieters ergibt, nicht ohne weiteres zu vergleichen.
    Es macht einen Unterschied, ob der gemeinsame Haushalt in einer vom Mieter zunächst allein genutzten Wohnung erst begründet werden soll oder ob der Partner dort bereits - möglicherweise jahrelang - gemeinsam mit dem Mieter seinen eigenen Lebensmittelpunkt gehabt hat, den er nunmehr aufgeben müsste. Dass ein Partner in dieser Lage einen stärkeren Schutz verdient als derjenige, der bisher nicht am Gebrauch der Wohnung teilgenommen hat, liegt auf der Hand.
    Das Grundrecht der freien Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 Abs. 1 GG) und das daraus hergeleitete Recht auf ungehinderte Gestaltung des persönlichen Lebensbereichs innerhalb der Wohnung gebieten es gleichfalls nicht, die von der bisherigen herrschenden Meinung entwickelten Grundsätze über den vom Erlaubnisvorbehalt des § 540 BGB (§ 549 BGB a.F.) ausgenommenen Personenkreis auf den Lebensgefährten auszudehnen. Insbesondere greift es zu kurz, wenn darauf abgestellt wird, dem Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit stehe "nur die Eigentumsgarantie" des Vermieters gegenüber (so aber Sternel aaO, II Rdnr. 240). Der Mieter - und mittelbar auch sein (künftiger) Lebensgefährte - sind durch die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB (§ 549 Abs. 2 BGB a.F.) vor willkürlicher Versagung der Erlaubnis des Vermieters hinreichend geschützt. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in seine Wohnung hat, ein Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter zu. Schon bisher war in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses im Sinne des gleichlautenden § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. die nachvollziehbare Darlegung vernünftiger Gründe für die Bildung einer Wohngemeinschaft oder einer ähnlichen Form des Zusammenlebens genügte. Vor dem Hintergrund der gerade in der jüngsten Vergangenheit gewandelten sozialen Anschauungen über hetero- oder homosexuelle Lebensgemeinschaften und der darauf beruhenden Wertentscheidungen des Mietrechtsreformgesetzes ist der - nicht näher zu begründende, weil auf höchstpersönlichen Motiven beruhende - Wunsch des Mieters, eine solche Gemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, in aller Regel für die Darlegung eines berechtigten Interesses an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung ausreichend. Stützt der Mieter mithin gegenüber dem Vermieter sein Anliegen auf eine derartige Absicht, hat er einen klagbaren Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die der Vermieter nur dann versagen kann, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 BGB).
    Die Vorschriften der §§ 540, 553 BGB gewährleisten einen angemessenen Ausgleich zwischen den berechtigten Belangen sowohl des Mieters als auch des Vermieters; sie greifen weder in das Persönlichkeitsrecht des Mieters noch in das Eigentumsrecht des Vermieters über Gebühr ein. Einer - vom Gesetzgeber nicht gewollten - Ausdehnung des privilegierten Personenkreises, der, obwohl nicht Partei des Mietvertrags, von vornherein nicht zu den "Dritten" im Sinne der §§ 540, 553 BGB zählt, bedarf es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht.

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