Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Anwendung des zutreffenden Mietspiegels bei Zugang der Mieterhöhung vor dem Erhebungsstichtag des nachfolgenden Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2011 findet auch dann Anwendung, wenn das Datum des Zugangs der Mieterhöhung näher am Stichtag des Berliner Mietspiegels 2013 als am Stichtag des Berliner Mietspiegels 2011 liegt.

LG Berlin, Beschluss vom 17.01.2014 – AZ 65 S 334/13 –

Der Vermieter begründete ein am 14. November 2011 dem Mieter zugegangenes Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2011. Dessen Erhebungsstichtag war der 1. September 2010. Im Prozess um die Zustimmung zu dieser Mieterhöhung vertrat der Vermieter die Auffassung, dass der zwischenzeitlich erschienene, für ihn günstigere Berliner Mietspiegel 2013 mit dem Erhebungsstichtag 1. September 2012 anzuwenden sei. Dies folge daraus, dass dessen Erhebungsstichtag näher am Zugangsdatum des Erhöhungsverlangens liege als der Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2011. Außerdem führte er vier Vergleichswohnungen zur Begründung der Mieterhöhung an und begehrte die Einholung eines Sachverständigengutachtens, da der Berliner Mietspiegel 2011 die ortsüblichen Mieten zum Erhöhungszeitpunkt nicht richtig wiedergeben würde. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg folgte dieser Auffassung nicht und legte seiner Entscheidung den Berliner Mietspiegel 2011 zugrunde. Auf die Berufung des Vermieters stellte das Landgericht Berlin in seinem Beschluss ebenfalls klar, dass der bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens jeweils gültige Mietspiegel anzuwenden sei. Das sei bis zum Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2013 am 1. September 2012 der Berliner Mietspiegel 2011 gewesen. Da mit dem Berliner Mietspiegel 2011 ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung gestanden habe, würden dessen Werte auch nicht durch einzelne Vergleichswohnungen entkräftet. Ebenso wenig habe daher Anlass zur Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden.


Anmerkung: Nicht zu verwechseln ist dieser Fall mit den alle zwei Jahre wiederkehrenden und demnächst wieder aktuellen Fällen nach Erscheinen eines neuen Mietspiegels. Da der Erhebungsstichtag des Mietspiegels stets etliche Monate vor dessen Erscheinen liegt, gibt es bei Mieterhöhungen immer wieder das Problem, dass diese von den Mieter/innen (gegebenenfalls mit unserer Hilfe) nur anhand des aktuellen Mietspiegels (zurzeit der Berliner Mietspiegel 2013) geprüft werden können. In einem späteren Prozess muss das Gericht (wenn das Erhöhungsverlangen nach dem Stichtag für den Berliner Mietspiegel 2015 zugegangen ist) zur Ermittlung der ortsüblichen Miete den dann erschienenen Berliner Mietspiegel 2015 anwenden, den zum Zeitpunkt der Prüfung des Mieterhöhungsverlangens in der Beratungsstelle noch niemand kennt. Es empfiehlt sich also, selbst wenn die Prüfung anhand des Berliner Mietspiegels 2013 für die Mieter/innen ein günstiges Ergebnis gebracht hat, bis zur endgültigen Klärung den geforderten Erhöhungsbetrag für denjenigen Fall beiseite zu legen, dass sich später die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 herausstellen sollte.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge


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