Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Anspruch auf Untervermietung während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts

Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen.
Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Absatz 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.

BGH Urteil vom 11.06.2014 – AZ VIII ZR 349/13 –

Die Mieter baten den Vermieter im Herbst 2010 um Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern ihrer im Jahr 2001 angemieteten 3-Zimmer-Wohnung an eine konkret benannte Untermieterin. Der Mieter hatte vom 1. September 2008 bis 31. August 2009 in Kanada studiert und nahm ab dem 1. Januar 2011 eine, zunächst bis zum 30. Juni 2014 befristete, Lehrtätigkeit an einer kanadischen Universität auf. Die Mieterin begleitete ihn und beide hielten sich seit dem 15. November 2010 in Kanada auf. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung, wurde jedoch auf die Klage der Mieter vom Amtsgericht Hamburg am 4. Oktober 2011 verurteilt, die Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung zu erlauben. Die Mieter verklagten den Vermieter daraufhin auf Zahlung der entgangenen Untermiete für die Zeit vom 15. November 2010 bis 31. Oktober 2011 in Höhe von insgesamt 7.475 Euro. Das Amtsgericht Hamburg gab der Klage der Mieter statt, das Landgericht Hamburg wies die Berufung des Vermieters ab und auch die Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Auffassung des Landgerichts Hamburg, dass der Vermieter durch die Verweigerung der Untermieterlaubnis seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt habe und den Mietern deshalb den Ersatz des entstandenen Schadens schulde, nämlich die durch Verweigerung der Erlaubnis entgangene Untermiete. Er folgte nicht der Auffassung des Vermieters, eine Untermieterlaubnis für mehr als die Hälfte der Wohnung könnten die Mieter nicht beanspruchen, zumal dann nicht, wenn sie den verbleibenden Rest der Wohnung gar nicht zum Wohnen nutzen wollten. Der Bundesgerichtshof stellte vielmehr klar, dass das Gesetz derartige, auch in der Rechtsprechung häufig vertretene Einschränkungen des Anspruchs auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nicht vorsehe. Es gehe vielmehr darum, dass der Mieter sich den Wohnraum, und sei es während eines auch mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalts, erhalten wolle. Das Gesetz verlange weder, dass er während der Untervermietung weiter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung habe, noch, dass er die Wohnung in einem bestimmten zeitlichen oder anteilsmäßigen Umfang weiter für sich nutze. Der Gesetzgeber wolle dem Mieter nur dann einen Anspruch auf eine Untermieterlaubnis verwehren, wenn er den gesamten Wohnraum an einen Dritten weitergeben möchte, denn dann ginge es ihm nämlich nicht darum, sich den Wohnraum zu erhalten. Es reiche also auf jeden Fall aus, wenn die Mieter, wie im vorliegenden Fall, ein Zimmer einer großen Wohnung zum Einlagern von Möbeln und/oder für gelegentliche Besuche behalten und damit den „Gewahrsam an dem Wohnraum“ nicht vollständig aufgeben würden. Die Interessen des Vermieters seien durch das Gesetz ausreichend geschützt, da er die Erteilung einer Untermieterlaubnis verweigern könne, wenn in der Person des Untermieters besondere Gründe hierfür vorlägen oder die Untervermietung zu einer Überbelegung der Wohnung führen würde. Weitere schutzwürdige Interessen des Vermieters gibt es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht. 

 

Anmerkung: Die Voraussetzung für einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis ist natürlich, dass das berechtigte Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Auch dann dürfen Sie jedoch nicht einfach untervermieten, sondern müssen zuerst die Erlaubnis des Vermieters einholen und gegebenenfalls gerichtlich geltend machen. In jedem Fall sollten Sie vor Beginn einer Untervermietung unbedingt eine unserer Beratungsstellen aufsuchen. 


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.