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Mietrecht

Urteile

Anspruch auf Herabsetzung von Heizkosten-Vorauszahlungen

Der Mieter ist berechtigt, vom Vermieter die angemessene Herabsetzung des von ihm vertraglich vereinbarten Heizkostenvorschusses zu verlangen, wenn die Heizkosten in der Vergangenheit deutlich unter den vom Mieter gezahlten Vorschüssen lagen. Um seine Ansprüche gerichtlich durchzusetzen muss der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur Absetzung der Heizkostenvorschusses verlangen.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 05.09.2001 – AZ 104 C 277/01 A –

Der Mieter zahlte aufgrund der vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag einen monatlichen Heizkostenvorschuss in Höhe von 135,00 DM. Die tatsächlich angefallenen und vom Vermieter abgerechneten Heizkosten betrugen in der Vergangenheit weniger als die Hälfte der gezahlten Vorschüsse. Mit der Klage begehrte der Mieter die Herabsetzung des monatlich zu zahlenden Heizkostenvorschusses um 55,00 DM.

Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters statt und verurteilte den Vermieter dazu, einer Verringerung des Heizkostenvorschusses um 55,00 DM zuzustimmen. In seiner Urteilsbegründung stellte das Amtsgericht klar, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Klärung der Frage habe, ob ein Vermieter der Herabsetzung des vertraglich vereinbarten Heizkostenvorschusses zustimmen müsse oder nicht. Für diese Frage komme es auch nicht darauf an, ob der Mieter den tatsächlich von ihm bezahlten Heizkostenvorschuss bereits einseitig reduziert habe. Denn ein Mieter könne die Höhe des von ihm zu leistenden Heizkostenvorschusses nicht einseitig wirksam reduzieren. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass sich die Höhe des vereinbarten Vorschusses auch dann nicht automatisch mindere, wenn sich herausstelle, dass die Aufwendungen (für die Beheizung der Wohnung) deutlich unter den Vorschüssen blieben. Die einmal getroffene Vereinbarung werde auch nicht hinsichtlich des überschießenden Betrages teilweise nichtig. Da die Mietvertragsparteien die Höhe des zu zahlenden Vorschusses genau bestimmt hatten und eine Anpassung nach billigem Ermessen nicht vereinbart wurde, sah sich das Gericht daran gehindert, den vertraglich vereinbarten Vorschuss von sich aus durch einen angemessenen Vorschuss zu ersetzen.

Die vom Mieter gewünschte Vertragsänderung konnte nach Ansicht des Amtsgerichts nur durch eine entsprechende Willenserklärungen des Vermieters herbeigeführt werden. Aus diesem Grunde sei die in Anlehnung an § 2 Absatz 3 MHG formulierte Zustimmungsklage des Mieters die richtige Klageform und nicht etwa eine Feststellungsklage. Das Gericht hielt den Anspruch des Mieters für begründet. Ein solcher Anspruch ergebe sich aus dem Rechtsgedanken des § 4 Absatz 4 Satz 1 MHG. Es komme ungeachtet des Wortlautes dieser Vorschrift nicht darauf an, ob die anteiligen Betriebskosten für die Wohnung des Mieters gesunken seien oder nicht. Denn aus der Vorschrift des § 4 Absatz 1 Satz 1 MHG ergebe sich, dass Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürften. Das bedeute, dass die Vorauszahlungen die zu erwartenden Betriebskosten nur leicht übersteigen dürften, im die Möglichkeit von künftigen Kostensteigerungen angemessen zu berücksichtigen.

Das Amtsgericht stellte im vorliegenden Falle fest, dass die konkret vereinbarten Vorauszahlungen auf die Heizkosten den tatsächlichen Verbrauch um mehr als das Doppelte überstiegen. Aus diesen Gründen hielt es den Anspruch des Mieters zur Herabsetzung der Vorauszahlungen auch der Höhe nach für gerechtfertigt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernd Hintzelmann

Anmerkung:

Nach der ab dem 1. September 2001 geltenden neuen gesetzlichen Regelung können sowohl der Vermieter als auch der Mieter gemäß § 560 Absatz 4 BGB nach einer Abrechnung durch eine in Textform gefasste Erklärung einseitig eine Anpassung der Vorauszahlungen auf Betriebskosten auf eine angemessene Höhe vornehmen. Es bedarf nun also keiner Vereinbarung mehr, noch muss der Klageweg beschritten werden.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 289


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