Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis auf Untervermietung einer Einzimmerwohnung

BGH Urteil vom 13.09.2023 – AZ VIII ZR 109/22 –

Bisher war umstritten, ob auch der Mieter einer Einzimmerwohnung einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung haben kann, da das Gesetz einen solchen Anspruch nur für die Überlassung eines Teils der Wohnung vorsieht. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun – ebenso wie bisher bereits die Zivilkammern 64, 65 und 67 des Landgerichts Berlin – positiv für die Mieter entschieden und klargestellt, dass auch der Mieter einer Einzimmerwohnung einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung haben kann.

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin um Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung seiner Wohnung während eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts von Juni 2021 bis November 2022 gebeten. Er hatte der Vermieterin Namen, Geburtsdatum und die bisherige Meldeanschrift des Untermieters mitgeteilt, gegen dessen Person hatte die Vermieterin keine Einwände erhoben. Außerdem hatte der Mieter mitgeteilt, dass er einen Schrank und eine Kommode in der Wohnung, sowie einen abgetrennten, ca. 1 qm großen Raum am Ende des Flurs der Wohnung weiterhin für seine persönlichen Gegenstände exklusiv nutzen und auch einen Schlüssel für die Wohnung behalten werde.

Das Amtsgericht Mitte hatte seine Klage auf Erteilung der Erlaubnis abgewiesen, auf seine Berufung hin hat das Landgericht Berlin jedoch die Vermieterin zur Erteilung der beantragten Untermieterlaubnis verurteilt. Die Revision der Vermieterin blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte nicht voraussetze, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibe. Das Gesetz stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Vielmehr habe der Gesetzgeber Mietern eine Untervermietungserlaubnis nur dann verwehren wollen, wenn der gesamte Wohnraum an einen Dritten weitergegeben werden soll und es dem Mieter somit nicht darum ginge, sich den Wohnraum zu erhalten. Von einer Überlassung nur eines Teils des Wohnraums an einen Dritten sei daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Folglich könne ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Das Gesetz verlange nicht, dass der Mieter mindestens ein räumlich abgetrenntes Zimmer für sich zurückbehalte. Sachgerechte Gründe dafür, die Mieter einer Einzimmerwohnung als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, seien nicht ersichtlich, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei – wie hier – befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten. Der Mieter müsse nur Gewahrsam an einem Teil der Wohnung behalten, nicht erforderlich sei, dass er weiterhin in der Wohnung lebt.

Auch der Mieter, der (zeitweise) ortsabwesend ist, könne weiterhin Gewahrsam ausüben. Hinsichtlich des zurückbehaltenen Teils der Wohnung komme es nicht darauf an, dass dieser vom Mieter auch zu Übernachtungszwecken genutzt werden kann. Dies sei keine zwingende Voraussetzung, sondern (neben der Lagerung von Gegenständen) nur eine von mehreren Nutzungsmöglichkeiten. Da der Mieter hier persönliche Gegenstände in Bereichen seiner Wohnung zurückgelassen hat, welche der alleinigen Nutzung durch ihn vorbehalten blieben, und er sich zudem den Zugang zu diesen Gegenständen durch einen eigenen Wohnungsschlüssel gesichert habe, habe er den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Hinzu trete hier noch zugunsten des Mieters, dass er die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts untervermieten wollte. Da dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustand, war auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs – ebenso wie nach der des Landgerichts Berlin – die von der Vermieterin in der Berufungsinstanz erklärte fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung rechtsmissbräuchlich und hatte das Mietverhältnis entsprechend nicht beendet.

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