Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung einer 1-Zimmer-Wohnung

Auch bei einer 1-Zimmer-Wohnung kann ein Anspruch auf eine Untermieterlaubnis bestehen, wenn der Mieter sich berufsbedingt für einen begrenzten Zeitraum im Ausland aufhält und seinen Wohnsitz nicht dauerhaft verlegt. Das gilt zumindest dann, wenn er seine Möbel und persönlichen Gegenstände in der Wohnung lässt und die Wohnung zwischendurch (beispielsweise an Feiertagen) auch selbst nutzt.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.09.2011 – AZ AZ: 14 C 212/11 –


Der Mieter ist seit 2004 Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung. Als Angestellter des Vereins „Ärzte ohne Grenzen“ unterzeichnete er am 18. Oktober 2010 einen Vertrag über eine Projekttätigkeit in Kolumbien für die Zeit vom 24. Oktober 2010 bis 30. Oktober 2011. Gleich am 18. Oktober 2010 bat er seinen Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung seiner Wohnung an einen konkret benannten Untermieter für diesen Zeitraum. Der Vermieter reagierte jedoch nicht. Der Mieter ließ seine Möbel und sonstigen persönlichen Gegenstände in der Wohnung und überließ diese wie geplant dem Untermieter. Er teilte dem Vermieter seine E-Mail-Adresse mit, zudem ließ er sich gegenüber dem Vermieter durch seinen Anwalt vertreten. Über die Weihnachtsfeiertage 2010 nutzte er die Wohnung wieder selbst. Mit Schreiben vom 1. März 2011 mahnte der Vermieter den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung ab und forderte ihn auf, diese zu beenden. Mit Schreiben vom 17. März 2011 forderte der Anwalt des Mieters den Vermieter erneut zur Erteilung einer Untermieterlaubnis auf. Der Vermieter kündigte stattdessen mit Schreiben vom 24. März 2011 die Wohnung wegen unerlaubter Untervermietung. Der Anwalt des Mieters reichte daraufhin Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis ein, der Vermieter erhob seinerseits Widerklage auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verurteilte den Vermieter zur Erteilung der gewünschten Untermieterlaubnis und wies dessen Räumungsklage ab. Der Mieter habe ein berechtigtes finanzielles Interesse an einer teilweisen Untervermietung der Wohnung. Das sei auch dann der Fall, wenn eine doppelte Mietbelastung für den Mieter durch den Auslandsaufenthalt nicht entstehen sollte, wie der Vermieter meinte. Auf jeden Fall sei die finanzielle Entlastung durch die Untervermietung angesichts des geringen Einkommens des Mieters erheblich. Es reiche außerdem „jedes vernünftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis“ aus. Der Mieter habe auch ein persönliches Interesse am Erhalt der Wohnung, da sein Aufenthalt im Ausland von vornherein zeitlich begrenzt war und er sich die Wohnung, die er seit 2004 bewohnt, erhalten wollte. Auch dass das Gesetz lediglich einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der Wohnung vorsieht, stand nach Auffassung des Gerichts dem Anspruch des Mieters nicht entgegen. Dieser habe die 1-Zimmer-Wohnung nur teilweise untervermietet, da er seine Möbel und seine persönlichen Gegenstände in der Wohnung gelassen und diese an den Weihnachtsfeiertagen auch selbst genutzt habe. Er habe die Wohnungsnutzung also nicht völlig aufgegeben und auch nicht seinen Wohnsitz dauerhaft an einen anderen Ort verlegt. Schließlich habe der Mieter auch ein nachvollziehbares Interesse daran, dass seine Wohnung während seines einjährigen Auslandsaufenthalts nicht leer stehe. Dementsprechend hielt das Amtsgericht auch die Kündigung des Vermieters wegen unerlaubter Untervermietung für unwirksam. Es konnte nicht erkennen, dass der Mieter mit der nicht genehmigten Untervermietung die Rechte des Vermieters erheblich verletzt habe. Zwar stelle die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters eine Vertragsverletzung dar, diese berechtigte jedoch im vorliegenden Fall nicht zur Kündigung, da dem Mieter ein Anspruch auf die Erteilung der Untermieterlaubnis zustand. Auch dass der Mieter mit sehr kurzer Frist um Untermieterlaubnis gebeten hatte, begründete nach Auffassung des Amtsgerichts keinen erheblichen Vertragsverstoß. Da er seinen Anstellungsvertrag kurzfristig am 18. Oktober 2010 unterschrieben hatte, könne ihm nicht vorgeworfen werden, dass er auch erst an diesem Tag um Erlaubnis zur Untervermietung bat.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

 

Anmerkung: Grundsätzlich müssen Mieter/innen vor Überlassung des Wohnraums an Untermieter/innen die Erlaubnis des Vermieters einholen. Zwar ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen, wenn die Vermieter die Erlaubnis hätten erteilen müssen, nicht ausgeschlossen aber ist eine ordentliche Kündigung. Hier hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, ob die Pflichtverletzung der Mieter/innen nur unerheblich ist oder ob ihnen kein Schuldvorwurf gemacht werden kann, weil die Vermieter der Untervermietung hätten zustimmen müssen (BayObLG, RE-Miet 3/94).


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