Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Anschluss der Wohnung an eine Gaszentralheizung trotz vorhandener Gasetagenheizung

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

BGH Urteil vom 20.06.2012 – AZ VIII ZR 110/11 –

Die Mieter mieteten 1996 eine Wohnung, welche von der Vormieterin mit einer Gasetagenheizung ausgestattet worden war. Zuvor war die Wohnung mit Kohleöfen beheizt worden. Für die Übernahme der mietereigenen Gastetagenheizung zahlten die Mieter an die Vormieterin eine Ablösesumme. Im Jahr 2008 kündigte die Vermieterin eine Modernisierung durch Anschluss der Wohnung an die Gaszentralheizung an. Da die Mieter die Maßnahme nicht duldeten, verklagte die Vermieterin sie auf Duldung. Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab, der Vermieter legte gegen das Urteil Berufung beim Landgericht Berlin ein, das die Mieter zur Duldung verurteilte. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die geplante Maßnahme eine Wohnwertverbesserung darstelle. Wie in seiner bis-herigen Rechtsprechung stellte es nicht auf den tatsächlich vorhandenen – von den (Vor-)Mietern mit Zustimmung des Vermieters geschaffenen und von den Mietern käuflich übernommenen – Zustand der Wohnung (Gas-etagenheizung) ab, sondern auf den vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand (Kohleöfen). Gegenüber den vermieteten Kohleöfen stellt die Ausstattung mit einer Sammelheizung zweifellos eine Wohnwertverbesserung dar, weshalb das Landgericht die Frage, ob der Anschluss an die Gaszentralheizung auch eine Maßnahme zur nachhaltigen Energieeinsparung darstellt, nicht prüfte. Die Mieter legten Revision zum Bundesgerichtshof ein, der das Urteil des Landgerichts aufhob und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwies. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass zur Beurteilung der Frage, ob eine Baumaßnahme den Wohnwert erhöht, die tatsächlich vorhandene Ausstattung zugrunde zu legen ist, auch wenn diese vom Mieter (oder Vormieter) geschaffen wurde. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Mieter bauliche Änderungen vertragswidrig – also ohne Zustimmung des Vermieters – vorgenommen hat. Das Landgericht wird nun in der neuen Verhandlung entscheiden müssen, ob der Vermieter die Duldung des Anschlusses an die Zentralheizung wegen einer damit verbundenen Energieeinsparung verlangen kann.


Anmerkung: Diese überfällige Korrektur der bisherigen Rechtsprechung des Landgerichts Berlin durch den Bundesgerichtshof wird in einer Vielzahl von Fällen Bedeutung erlangen. Betroffen sind alle mit Zustimmung des Vermieters durchgeführten Mietermodernisierungen (Badeinbau oder Badmodernisierung, Einbau einer Gasetagenheizung, aber auch geringfügigere Maßnahmen wie Installation von Waschmaschinen- oder Geschirrspüleranschlüssen etc.). Nach der bisherigen Rechtsprechung des Landgerichts Berlin blieben solche Mietermaßnahmen unberücksichtigt mit der Folge, dass Mieter teilweise den schlichten Ersatz vorhandener (eigener) Ausstattungen durch ähnliche oder identische (des Vermieters) dulden und anschließend entsprechende Mieterhöhungen zahlen musst-    en. Die eigenen Aufwendungen wurden lediglich im Rahmen des „Härteeinwands“ berücksichtigt, der jedoch üblicherweise spätestens 10 Jahre nach der Mietermodernisierung nicht mehr erfolgreich geltend gemacht werden konnte.


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