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Mietrecht

Urteile

Anpassung von Betriebskostenvorschüssen unter Berücksichtigung voraussichtlicher Kostenerhöhungen

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10% auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

BGH Urteil vom 28.09.2011 – AZ AZ: VIII ZR 294/10 –

 

Die Vermieterin rechnete mit Schreiben vom 6. März 2009 die Betriebs- und Heizkosten 2008 ab. Die Abrechnung ergab eine Nachforderung von insgesamt 348,09 Euro. Mit der Abrechnung erklärte die Vermieterin eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen um 59,60 Euro. Die Mieter waren der Auffassung, lediglich um 29,01 Euro erhöhte Vorschüsse zahlen zu müssen, da die Vermieterin nur ein Zwölftel der nach der letzten Abrechnung auf sie entfallenden Betriebs- und Heizkosten als künftigen monatlichen Vorschuss verlangen könne. Das Amtsgericht Schöneberg und das Landgericht Berlin gaben den Mietern Recht. Die Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die jeweils letzte vorliegende Abrechnung die Grundlage einer Anpassung der Vorauszahlungen bildet und damit, zumindest in der Regel, nur ein Zwölftel des sich danach ergebenden Jahresbetrags als Vorauszahlung für die Zukunft verlangt werden kann. Er stellte allerdings auch klar, dass es Ausnahmen von dieser Berechnungsweise geben könne. Ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung der Vorauszahlung seien nämlich die zu erwartenden Kosten. Es könnten folglich auch Umstände berücksichtigt werden, die voraussichtlich die im laufenden Jahr entstehenden Kosten beeinflussen. Wenn die vom Vermieter begehrte Anpassung der Vorauszahlungen jedoch erheblich vom Ergebnis der vorgelegten Abrechnung abweiche, müsse er die dafür maßgeblichen Gründe in nachvollziehbarer Weise darlegen, beispielsweise dass und warum mit einer Kostensteigerung bei bestimmten Betriebskosten konkret zu rechnen ist. Nicht zulässig sei dagegen die Veranschlagung eines pauschalen „abstrakten Sicherheitszuschlags“ von 10%, wie ihn die Vermieterin beanspruchen zu können meinte.Da sie die von ihr begehrte Erhöhung der Vorschüsse ausschließlich mit der vorgelegten Abrechnung begründet hatte, mussten die Mieter diese nur bis zur Höhe eines Zwölftels des Abrechnungsergebnisses akzeptieren, was sie auch getan hatten.


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