Urteile

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und Duldungspflicht nach dem angekündigten Ende der Baumaßnahmen bei Klageerhebung

AG Berlin Mitte, Urteil vom 22.02.2007 – AZ 16 C 323/06 –

Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 3. Dezember 2005 Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters für den Zeitraum vom 20. bis 31. März 2006 an. Das Ankündigungsschreiben war formell ordnungsgemäß und genügte auch inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen. Der Mieter duldete die Arbeiten nicht. Mit Klageschrift vom 26. Juni 2006 - bei Gericht eingegangen am 6. Juli 2006 - erhob die Vermieterin eine Klage auf Duldung der angekündigten Modernisierungsarbeiten.

Das Amtsgericht hat die Klage mit dem Hinweis darauf abgewiesen, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Anspruchs auf Duldung nicht vorliegen würden. Es vertrat in den Urteilsgründen die Ansicht, dass das Ankündigungsschreiben vom 3. Dezember 2005 nicht geeignet war, im Juli 2006 oder später einen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen zu begründen.

Gegenstand der Ankündigungspflicht sei neben der Art und dem Umfang der geplanten Maßnahmen auch der voraussichtliche Zeitraum und die Dauer der Arbeiten. Ein Mieter müsse durch die Ankündigung in die Lage versetzt werden, sich mit seiner persönlichen Planung auf die angekündigten Termine einzustellen. Aus diesem Grund müsse eine etwaige Verzögerung des Baubeginns mit dem ursprünglichen Termin in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der für die Modernisierungsarbeiten angekündigte Zeitraum war ohne Durchführung der angekündigten Maßnahmen ergebnislos verstrichen.

In dem zu entscheidenden Fall wurde der erforderliche zeitliche Rahmen nach Ansicht des Amtsgerichts bei Weitem überschritten. Die nunmehr von der Vermieterin begehrte Duldung betreffe einen Zeitraum, mit dem der geplante Fertigstellungstermin um mehr als drei Monate überschritten werde. Die Vermieterin konnte sich auch nicht darauf berufen, dass die zeitliche Überholung der geplanten Bautermine ausschließlich auf der Weigerung des Mieters und der daraufhin notwendigen gerichtlichen Durchsetzung des Duldungsanspruchs beruhen. Das Amtsgericht stimmte der Vermieterseite zwar dahingehend zu, dass ein Vermieter seinen Duldungsanspruch nie erfolgreich gerichtlich durchsetzen könnte, wenn die prozessbedingte Verzögerung zu seinen Lasten ginge und er bereits im laufenden Prozess ständig neue Modernisierungsankündigungen unter Beachtung der Frist des § 554 Abs. 3 BGB abgeben müsse. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

Die Vermieterin hatte nach den Feststellungen des Amtsgerichts unstreitig zunächst drei Monate nach dem angekündigten Ende der Modernisierungsarbeiten gewartet, bevor sie Klage auf Duldung erhoben hatte. Deshalb beruhte die Verzögerung der Arbeiten nicht ausschließlich auf einer notwendigen gerichtlichen Durchsetzung der ursprünglichen Modernisierungsankündigung gegen den Mieter. Hierfür wäre es erforderlich gewesen, dass die Klage spätestens zu dem Zeitpunkt anhängig gemacht worden wäre, der als voraussichtliches Ende der Modernisierungsarbeiten angegeben war. Nur dann sei ein Vermieter in zeitlicher Hinsicht vollständig auf den Zeitraum der Entscheidungsfindung des Gerichts angewiesen.

Die Vermieterin wurde auch nicht mit dem Argument gehört, sie habe zunächst vergeblich versucht, mit dem Mieter eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen. In diesem Zusammenhang wies das Gericht darauf hin, dass solche außergerichtlichen Einigungsversuche auch schon innerhalb der Ankündigungsfrist erfolgen könnten. Darüber hinaus sei es nicht unüblich, auch während eines laufenden Klageverfahrens Vergleichsgespräche zu führen.

Auch auf den Gesichtspunkt von Treu und Glauben konnte sich die Vermieterin nicht berufen. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts ergaben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter die Vermieterin durch eine vorgeschobene Verhandlungsbereitschaft von der Klageerhebung abgehalten hätte. Nach Ablauf der Ankündigungsfrist hatte es tatsächlich überhaupt keine Verhandlungen mehr gegeben.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Oliver Marson

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 324

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