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Mietrecht

Urteile

Angabe von Fördermitteln für eine Modernisierung bei einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB (Mietspiegel) muss selbst dann Angaben zu erhaltenen Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln für eine Modernisierung enthalten, wenn die verlangte Miete auch bei korrekter Berücksichtigung der öffentlichen Fördermittel nicht überhöht wäre. Dies gilt auch dann, wenn seit Abschluss der geförderten Baumaßnahme zwar bereits über 12 Jahre vergangen sind, aber der Vermieter mit dem Land Berlin im Fördervertrag einen Bindungszeitraum von 20 Jahren vereinbart hat.

LG Berlin, Urteil vom 29.08.2011 – AZ AZ: 67 S 29/11 –

 

Die Vermieterin verlangte 2009 von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, welche sie mit dem Berliner Mietspiegel begründete. Die verlangte Miete lag noch unterhalb des untersten Werts des richtig angegebenen Mietspiegelfelds. Allerdings fehlten im Mieterhöhungsverlangen Angaben zu den öffentlichen Fördermitteln, die die Vermieterin im Jahr 1994 für die Instandsetzung und Modernisierung des Hauses und auch der Wohnung der Mieter erhalten hatte. Im Fördervertrag mit dem Land Berlin hatte sie einen Bindungszeitraum von 20 Jahren vereinbart. Da die Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmten, erhob die Vermieterin Klage auf Zustimmung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage der Vermieterin ab und auch die beim Landgericht Berlin eingelegte Berufung der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin stellte klar, dass Angaben zu einer erhaltenen Förderung für eine Modernisierung in einem Mieterhöhungsverlangen während des Bindungszeitraums auch dann erforderlich sind, wenn sich bei korrekter Berücksichtigung der Fördermittel keine andere Miethöhe ergäbe. Ein Fehlen dieser Angaben führe zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens, weshalb die Mieter nicht zur Zustimmung verpflichtet waren. Auch die Tatsache, dass die Modernisierung bereits mehr als 15 Jahre zurückliegt, führe zu keiner anderen Beurteilung. Zwar lasse sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entnehmen, dass dieser von einer zeitlichen Begrenzung der Anrechnung von Drittmitteln auf ca. 12 Jahre ausgeht, aber die Vermieterin habe sich im Fördervertrag verpflichtet, die erhaltenen Zuschüsse während eines Bindungszeitraums von 20 Jahren zu berücksichtigen. Außerdem war sie daran gebunden, die Mieter über ihre Verpflichtungen aus dem Fördervertrag zu unterrichten, wodurch die Mieter einen unmittelbaren Anspruch darauf hatten, dass die Vereinbarungen zur Begrenzung von Mieterhöhungen aus dem Fördervertrag beachtet werden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch

Anmerkung: Anders verhält es sich, wie der BGH entschied, wenn die öffentlichen Fördermittel ausschließlich zur Instandsetzung verwendet wurden. In diesen Fällen müssen die Fördermittel im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben werden.


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