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Mietrecht

Urteile

Angabe der vom Vermieter ermittelten auf das Kalenderjahr entfallenden Gesamtkosten und formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechung

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

BGH Urteil vom 02.04.2014 – AZ VIII ZR 201/13 –

Die Mieter verweigerten die Zahlung einer Nachforderung aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Unter anderem bemängelten sie, dass bei den umzulegenden Heizkosten als Gesamtkosten ein bereits bereinigter Betrag angegeben sei, ohne dass dies in der Abrechnung durch Erläuterung der Rechenschritte deutlich gemacht worden sei. Die Vermieterin erhält von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen, während sie die Betriebs- und Heizkosten gegenüber den Mietern kalenderjährlich abrechnet. Den auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Betrag ermittelt sie durch interne Zwischenabrechnungen. In der den Mietern erteilten Abrechnung gab sie lediglich den so ermittelten, auf das Kalenderjahr entfallenden Gesamtbetrag an, ohne mitzuteilen, wie sie diesen ermittelt hatte. Das Landgericht Köln schloss sich der Auffassung der Mieter an, dass die Heizkostenabrechnung formell unwirksam sei, da nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden seien, ohne dass dies den Mietern in der Abrechnung mitgeteilt wurde. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Auffassung nicht. Zwar sei es für die Wirksamkeit einer Abrechnung erforderlich, dass die auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten angegeben werden, dies habe die Vermieterin hier aber getan. Darüber hinaus müsse sie nicht in der Abrechnung sämtliche zur Ermittlung dieses Gesamtbetrags erforderlichen Rechenschritte offenlegen. Es liege hier auch kein Fall einer Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kosten vor.


Anmerkung: Der BGH wies in seiner Urteilsbegründung zum wiederholten Mal darauf hin, dass er wohl künftig an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht festhalten wird, wonach er Abrechnungen als formell unwirksam ansah, wenn nicht die Gesamtkosten einer Position angegeben waren, sondern lediglich eine um nicht umlagefähige Anteile bereinigte Summe. Die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wurden stetig aufgeweicht. In dem Jahr zwischen zwei Abrechnungen können entscheidende Änderungen in der Rechtsprechung eintreten. Lassen Sie sich deshalb bei jeder neuen Betriebskostenabrechnung beraten.

 

 


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