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Mietrecht

Urteile

Angabe der tatsächlich in der Miete enthaltenen Betriebskosten bei vereinbarter Bruttokaltmiete und Mieterhöhung nach Mietspiegel

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 26.10.2005 – AZ VIII ZR 41/05 –

Die Vermieter hatten von den Mietern mit Schreiben vom 18.02.2003 eine Erhöhung der Bruttokaltmiete mit Wirkung zum 01.05.2003 verlangt. Die Mieter stimmten nicht zu. In dem Erhöhungsverlangen verwiesen die Vermieter auf den Berliner Mietspiegel und die darin enthaltenen ortsüblichen (Nettokalt-)Vergleichsmieten und fügten zur Ermittlung der Vergleichbarkeit mit der vereinbarten Bruttokaltmiete eine Betriebskostenaufstellung aus dem Jahr 1997 bei. Die Beklagten bestritten, dass der sich aus dieser Aufstellung ergebende Betriebskostenanteil in Höhe von 1,29 Euro/ qm den tatsächlich in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil darstellt.

Das Amtsgericht und das (wegen des auswärtigen Wohnsitzes einer Partei für die Berufung zuständige) Kammergericht wiesen die Klage der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab. Das Kammergericht führte aus, dass die in Ansatz gebrachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaßstabs zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht geeignet sei. Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens zu tragen habe. Es seien die konkreten Betriebskostenwerte und nicht die pauschalen Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen.

Die von den Vermietern eingelegte Revision wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof stellte in der Urteilsbegründung fest, dass zwischen den Mietvertragsparteien eine Bruttokaltmiete vereinbart war, während der zur Begründung der Mieterhöhung herangezogene Mietspiegel Nettokaltmieten ausweise. Aus diesem Grund müsse der Vermieter erläutern, wie hoch der in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil ausfalle, damit eine Vergleichbarkeit der (vereinbarten) Bruttokaltmiete und der (ausgewiesenen) Nettokaltmiete ermöglicht werde. Der Bundesgerichtshof setzte sich mit den in der Rechtsprechung und Literatur zur Frage der Umrechnung vertretenen verschiedenen Auffassungen auseinander.

Abzulehnen sei diejenige Auffassung nach der die für eine Umrechnung erforderlichen Betriebskosten anhand der Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels zu bestimmen seien. Eine solche Vorgehensweise könne im Einzelfall zu dem Ergebnis führen, dass entgegen dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB der Vermieter eine über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehende Miete verlangen könne, wenn die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten nicht mit den Durchschnittswerten des Mietspiegels übereinstimmen würden. Umgekehrt würde ein Vermieter deutlich schlechter stehen, wenn die für ihn als "durchlaufende Posten" anfallenden tatsächlichen Betriebskosten die Durchschnittswerte übersteigen würden. Aus den genannten Gründen könne diese Berechnungsmethode nicht als gleichwertig neben den anderen Berechnungsmethoden angewandt werden, insbesondere weil es dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen würde, zulasten des Mieters die ihm günstigere Berechnungsmethode zu wählen.

Der Bundesgerichtshof folgte den Entscheidungsgründen des Kammergerichts, dass die zu der ortsüblichen vergleichbaren Nettokaltmiete hinzuzurechnenden Betriebskosten anhand der tatsächlichen für das Mietverhältnis entstandenen Betriebskosten zu bestimmen seien. Die Bezugnahme auf eine Betriebskostenaufstellung aus dem Jahre 1997 genüge insoweit nicht. Insbesondere wurde dem Argument der Revision (der Vermieter) nicht gefolgt, dass von laufend steigenden Betriebskosten auszugehen sei, mit der Folge, dass die Mieter auf diese Weise besser gestellt würden.

Der Bundesgerichtshof folgte dem Kammergericht auch insoweit, als das Beifügen der veralteten Aufstellung über die Betriebskosten nicht zur formellen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens geführt habe und der Vermieter somit die Möglichkeit gehabt hätte, im Prozess die Höhe der bestrittenen Betriebskosten darzustellen und zu beweisen. Da der Vermieter dies jedoch nicht getan habe, war die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab- und die Revision zurückzuweisen.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 315


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