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Mietrecht

Urteile

Angabe der Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Gebäuden

Bei einem Vermieterwechsel bleibt der alte Vermieter berechtigt, vor dem Vermieterwechsel entstandene und fällig gewordene Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend zu machen.
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn der Vermieter in der Abrechnung die Gesamtkosten nicht angibt.

AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil vom 26.10.2010 – AZ 6 C 564/09 –

Im Mai 2010 war ein Vermieterwechsel erfolgt. Zwischen dem alten Vermieter und den Mietern bestand u. a. Streit über Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2007. Die Mieter waren der Auffassung, dieser Anspruch stehe dem alten Vermieter nach dem erfolgten Vermieterwechsel nicht mehr zu.

Das Amtsgericht stellte fest, dass der Vermieterwechsel auf den Rechtsstreit keinen Einfluss hat. Der Vermieter sei nach § 556 Abs. 3 BGB jährlich zur Abrechnung verpflichtet. Vor dem Vermieterwechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche würden bei dem bisherigen Vermieter verbleiben, danach fällig werdende Forderungen stünden dem neuen Vermieter zu. Entsprechend seien die Betriebskosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Vermieterwechsels allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen. Das sorge für Rechtsklarheit und vermeide insbesondere, dass eine vor dem Vermieterwechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter bleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen dem neuen Vermieter zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind.

Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2007 endeten mit einer Nachzahlung zulasten der Mieter. Der Vermieter verlangte von den Mietern den Ausgleich der Nachforderungen.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Nachzahlung ab, weil die Abrechnungen formell unwirksam waren. Es führte zur Begründung seiner Entscheidung aus, dass eine Abrechnung nur wirksam sei, wenn sie gemäß den Anforderungen des § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In die Abrechnung seien folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Diesen Anforderungen entsprachen die Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2007 nicht.

Im Gebäude befanden sich 28 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten. Der Vergleich der Kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer in den Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2007 mit denen in der Abrechnung für das Jahr 2008 ließ erkennen, dass in den Abrechnungen bis einschließlich zum Jahr 2007 nur die um das Gewerbe bereinigten Kosten enthalten waren. Es war nicht erläutert, wie sich die Kosten zusammensetzen. Auch die Gesamtkosten und der Verteilerschlüssel waren nicht angegeben. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erfordere aber die Angabe der Gesamtkosten. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters zu prüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter müsse die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Werden nicht alle angefallenen Kosten umgelegt, so sei in der Abrechnung darzustellen, um welchen Anteil die Gesamtkosten bereinigt worden sind. Dies gelte unabhängig vom Grund der Bereinigung, zumal der Mieter diesen ohne Angabe der Gesamtkosten gar nicht erkennen bzw. nachvollziehen kann.
Der Vermieter hatte die Gesamtfläche des Gebäudes mit 1.848 qm angegeben, die Kosten jedoch nach der Wohnfläche von 1.604 qm umgelegt. Eine Erläuterung, ob und inwieweit die Gewerbeeinheiten berücksichtigt wurden, erfolgte nicht. Erst in der Abrechnung für das Jahr 2008 war eine Angabe der Gesamtkosten und die Angabe des Verteilerschlüssels für die vier Gewerbeeinheiten und die 28 Wohnungen erfolgt.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer


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