Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Anforderungen an Mieterhöhungen gemäß § 559 BGB und 558 BGB

1. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist unwirksam, wenn in ihr weder die Kosten der einzelnen Gewerke, noch ersparte Instandsetzungskosten angegeben sind und der Berechnung zudem ohne Erläuterung eine wesentlich größere Wohnfläche als im Mietvertrag vereinbart zu Grunde gelegt wird.
2. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, das mit dem Berliner Mietspiegel begründet wird, obwohl die Wohnung sich hinsichtlich der Ausstattung in relevanter Weise von den in der Mietspiegeltabelle erfassten Wohnungen unterscheidet, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn es keine weitere, die Besonderheiten betreffende Begründung enthält.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil – AZ 3 C 89/17 –

Im Jahr 2010 vermietete ein Kreuzberger Vermieter 3 Zimmer einer 5-Zimmer-Wohnung an einen Mieter. Vereinbart wurde die gemeinsame Nutzung von Flur, großem Balkon, Bad und Küche mit den Mietern der 2 anderen Zimmer der Wohnung. Die Wohnfläche wurde im Mietvertrag mit 69,10 qm angegeben. 2015 ließ der Vermieter einen Aufzug einbauen, anschließend verlangte er vom Mieter die Zahlung eines monatlichen Modernisierungszuschlages von 76,13 Euro ab September 2016. Das Erhöhungsschreiben nannte lediglich die Gesamtkosten der Maßnahme und teilte diese auf die einzelnen Wohnungen auf, wobei die Wohnung des Mieters ohne Angabe von Gründen mit 80,69 qm veranschlagt wurde. Der Mieter zahlte die Mieterhöhung nicht, sondern lediglich den verlangten neuen Betriebskostenvorschuss für den Aufzug. Mit einem weiteren Schreiben vom 03. Januar 2017 verlangte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 50,72 Euro unter Berufung auf den (damals aktuellen) Berliner Mietspiegel 2015. Der Mieter verweigerte die Zustimmung und zahlte auch nicht die verlangte erhöhte Miete. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der nach seiner Auffassung rückständigen Modernisierungszuschläge sowie auf Zustimmung zu der Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel. Er hatte jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht folgte der Auffassung des Mieters, dass die Modernisierungs-Mieterhöhung unwirksam sei: Es reiche nicht aus, lediglich die Gesamtsumme der aufgewandten Kosten zu nennen. Vielmehr müssten die einzelnen Kostenpositionen nach Gewerken aufgeführt werden sowie eventuell ersparte Instandsetzungskosten angegeben werden. Außerdem müsse der Umlageschlüssel zumindest erläutert werden, wenn andere Flächen als die vertraglich vereinbarten verwendet würden. Seine Behauptung, er habe sich auf die größere Fläche zuvor mit dem Mieter geeinigt, konnte der Vermieter nicht belegen. Auch die weitere Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 hielt das Gericht - wie der Mieter - für unwirksam, da diese nicht ausreichend begründet sei: Der Berliner Mietspiegel 2015 sei jedenfalls nicht ohne Weiteres geeignet, ein Mieterhöhungsverlangen für die vom Mieter angemieteten 3 Räume einer 5-Zimmer-Wohnung unter gemeinschaftlicher Benutzung von Flur, Küche, Bad und Balkon zu begründen. Ob der Mietspiegel für ein solches Mietverhältnis überhaupt anwendbar sein könnte, ließ das Gericht dabei offen. „Jedenfalls berücksichtigt das Mieterhöhungsverlangen nicht die Besonderheit, dass es sich vorliegend nicht um eine abgeschlossene Wohnung zur alleinigen Nutzung handelt. Insofern wäre jedenfalls eine zusätzliche, die Besonderheiten des vorliegenden Mietverhältnisses berücksichtigende Begründung erforderlich gewesen“. Die „Minderausstattung“ im Vergleich zu den in der Mietspiegeltabelle erfassten Wohnungen erfordere, „wenn sie nicht schon zur Unanwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2015 führt – jedenfalls einen besonderen Begründungsaufwand“ .


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