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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

Eine nach § 554 Absatz 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich die Maßnahme künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.

BGH Urteil vom 28.09.2011 – AZ AZ: VIII ZR 242/10 –

 

Die Vermieter hatten vom Mieter die Duldung eines Balkonanbaus „an der Westseite“ seiner Wohnung einschließlich dadurch erforderlicher „Demontage und Verlegung sowie Neuanschluss der Heizung und Elektroleitungen sowie Schalter, Steckdosen im betroffenen Wandbereich“ gefordert. Der Mieter war der Auffassung, die Ankündigung sei hinsichtlich Art, Umfang, Zeitpunkt und Dauer der Baumaßnahme nicht ausreichend bestimmt. Es sei nicht erkennbar, in welchem „betroffenen“ Wandbereich genau welche Änderungen der Installationen von Heizung und Elektroanlage erfolgen sollten. Der Bundesgerichtshof meinte jedoch, die Ankündigung sei geeignet, dem Mieter ein hinreichendes Bild davon zu vermitteln, was mit der geplanten Maßnahme voraussichtlich an Änderungen auf ihn zukommt: Die „voraussichtliche“ Lage des Balkons sei angegeben, die notwendige Entfernung des im entsprechenden Bereich befindlichen Heizkörpers und die Notwendigkeit, die in diesem Bereich liegenden Heizungs- und Elektroinstallationen „zwangsläufig“ zu ändern, erschließe sich dem Mieter anhand der Ankündigung „ohne Weiteres“. Exakte Angaben zum Zeitpunkt und zur Abfolge der einzelnen Arbeiten oder Arbeitsschritte oder gar ein Bauzeitenplan seien nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof begründete seine Entscheidung unter anderem damit, dass der Gesetzgeber sich bei der Neufassung des § 554 Absatz 3 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters ausgesprochen hatte. Er wollte die zuvor vertretenen Maßstäbe dahin abgesenkt wissen, dass der Vermieter nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen sollte. Damit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Vermieter zum vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig gar nicht in der Lage ist.


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