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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung bei beabsichtigter Durchführung mehrerer Baumaßnahmen

Wird der Anbau eines Balkons angekündigt, welcher die Anbringung des eigentlichen Balkons an der Fassade, den Ersatz des Fensters durch eine Balkontür und die Verlegung eines Heizkörpers erfordert, handelt es sich um drei Maßnahmen, für welche jeweils gesondert die voraussichtliche Mieterhöhung genannt sein muss.

LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – AZ 63 S 268/13 –

Mit Schreiben vom 5. Januar 2012 kündigte die Vermieterin den Mietern zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen an, so auch den Anbau eines von der Küche der Wohnung aus zugänglichen großen Balkons. Diese Maßnahme wurde mit folgenden Überschriften beschrieben: „1. erstmaliger Einbau eines Balkons, 2. Einbau einer zweiflügeligen Balkontür, 3. Umbau eines Heizkörpers“. Die voraussichtliche Mieterhöhung für den Balkonanbau wurde in einem Betrag, nämlich mit „ca. 48 Euro/Monat“ angegeben. Die Vermieterin brachte trotz Widerspruchs der Mieter die Balkonplatte vor der Küche an. Anschließend verlangte sie Zutritt zur Wohnung, um an Stelle des bisherigen Küchenfensters die Balkontür einzusetzen und den (unter dem Küchenfenster befindlichen) Heizkörper zu verlegen. Die Mieter verweigerten den Zutritt, weshalb die Vermieterin sie auf Duldung dieser Arbeiten und Gewährung des Zutritts zur Wohnung verklagte. Das Amtsgericht Schöneberg gab der Klage der Vermieterin ohne Weiteres statt. Die Mieter gingen jedoch in Berufung, mit Erfolg: Das Landgericht hielt die Modernisierungsankündigung für unwirksam und hob daher das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage der Vermieterin ab. Nach Auffassung des Landgerichts handelte es sich schon nach dem Wortlaut der Modernisierungsankündigung um drei Maßnahmen, unabhängig davon ergäbe sich dies aber auch schon daraus, dass sowohl Maßnahmen im Außen- als auch im Innenbereich geplant gewesen seien und dass die Vermieterin eine der Maßnahmen bereits durchgeführt hatte. Der Mieter müsse anhand der Ankündigung prüfen können, welche der Maßnahmen er zu dulden habe und welche der Maßnahmen für ihn mit einer Härte verbunden sein könnte. Dies sei ihm jedoch nicht möglich, wenn nicht die jeweilige voraussichtliche Mieterhöhung für jede der einzelnen Maßnahmen mitgeteilt werde.

Anmerkung: Da die Modernisierungsankündigung im Januar 2012 erfolgte, war hier – wie für alle vor dem 1. Mai 2013 bei Mieter/innen eingegangenen Modernisierungsankündigungen – noch § 554 Absatz 3 BGB alte Fassung anzuwenden. Dieser ist mit dem Wortlaut des mit der Mietrechtsreform am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen § 555 c Absatz 1 Satz 2 Nr. 3 BGB leider nicht identisch (siehe unten). Da zudem seit der Mietrechtsreform eine soziale Härte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung Mieter/innen nicht mehr berechtigt, die Duldung der Modernisierung zu verweigern, bleibt abzuwarten, ob diese Rechtsprechung auch auf die neue Gesetzeslage Anwendung findet. Es dürfte aber noch eine Vielzahl von Prozessen um vor dem 1. Mai 2013 zugegangene Modernisierungsankündigungen geben, für die das vorstehende Urteil auf jeden Fall relevant ist.
§ 554 Absatz 3 BGB alte Fassung: „hat der Vermieter dem Mieter (...) die zu erwartende Mieterhöhung (...) mitzuteilen“.
§ 555 c Absatz 1 Satz 2 Nr. 3 BGB neue Fassung: „muss Angaben enthalten über (...) den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung“.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


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