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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung

a) Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie – im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten – die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist.
b) Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierenden Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen – in der Erhöhungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags) auszuweisenden – Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss (…).
c) Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechende kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

BGH Urteil vom 20.07.2022 – AZ VIII ZR 361/21 –
– AZ VIII ZR 337/21 –
– AZ VIII ZR 339/21 –

Die Vermieterin mehrerer Wohngebäude in Bremen führte in den Häusern innerhalb und außerhalb der Mietwohnungen umfangreiche Modernisierungen durch, welche sie jeweils ordnungsgemäß angekündigt hatte. Den nach Abschluss der Maßnahmen an die Mieter versandten Mieterhöhungserklärungen waren jeweils Anlagen zur „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ beigefügt. Diese enthielten neben Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen auch die jeweils angefallenen Gesamtkosten sowie den nach Abzug ersparter Instandsetzungskosten verbleibenden Modernisierungskostenanteil und die Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.    
Etliche Mieter wehrten sich gegen diese Mieterhöhungen, welche sie bereits wegen unzureichender Angaben für formell unwirksam hielten und hatten damit beim Landgericht Bremen zunächst Erfolg. Dieses vertrat die Auffassung, dass es – zumindest bei derart umfangreichen und kostspieligen Maßnahmen – nicht ausreiche, die Gesamtkosten jeder Maßnahme anzugeben. Vielmehr sei eine Untergliederung nach „konkreten Arbeitsschritten“ oder „greifbaren Einzelarbeiten“ erforderlich, damit der Mieter den Gesamtbetrag auf seine Schlüssigkeit, auch im Hinblick auf in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten, überprüfen könne.    
Der Bundesgerichtshof hat nun drei Urteile des Landgerichts Bremen aufgehoben, da das Landgericht in formeller Hinsicht überhöhte Anforderungen an die Mieterhöhungserklärungen gestellt habe. Insbesondere seien die Erhöhungserklärungen nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert habe. Dem Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB lasse sich ein solches Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen. Auch bei einer sogenannten modernisierenden Instandsetzung, bei welcher teilweise nicht umlagefähige Kosten entstehen, sei eine solche Aufschlüsselung der Gesamtkosten nicht erforderlich. Etwas anderes gelte schließlich entgegen der Auffassung des Landgerichts Bremen auch dann nicht, wenn es sich um besonders umfangreiche und entsprechend kostenträchtige Baumaßnahmen handelt, die teilweise außerhalb der betroffenen Wohnung stattgefunden haben und mehrere Gebäude umfassen. Das Landgericht Bremen habe die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten bzw. an die Zuordnung angefallenen Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf der materiell-rechtlichen Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzung der Mieterhöhungserklärung hat einfließen lassen. Insoweit wäre aber für den Mieter mit einer weiteren Aufschlüsselung der einzelnen Maßnahmen nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien kein „zweckmäßiger Erkenntnisgewinn“ verbunden. Denn die etwaige Unsicherheit des Mieters betreffe allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelposition verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung – sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters, durch die Hinzuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens – ausräumen. Es sei ausreichend, wenn der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthalten Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder – wie hier – eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Ob der vom Vermieter in der Erhöhungserklärung in Abzug gebrachtet Betrag den jeweiligen Instandsetzungsanteil zutreffend abbildet, betreffe ausschließlich die materielle Begründetheit, nicht aber die formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof hat die Fälle daher zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Bremen zurückverwiesen, da dieses nun Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Mieterhöhungen treffen muss.


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