Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Ankündigung und Durchführung einer Fassadendämmung übersandte eine Vermieterin am 18.05.2017 an die Mieter eine Mieterhöhung, mit welcher sie eine monatliche Umlage der Modernisierungskosten in Höhe von 95,45 Euro ab 01.09.2017 verlangte. Die Mieter widersprachen dieser Mieterhöhung mehrfach und wandten unter anderem ein, dass der vorgenommene Abzug für ersparte Instandsetzungskosten nicht nachvollziehbar dargelegt sei. Zudem fehlten jegliche weiteren Angaben zu der von der Vermieterin pauschal behaupteten Energieeinsparung. Die Mieter zahlten daher die geforderten Erhöhungsbeträge nur unter Vorbehalt und klagten schließlich auf Rückzahlung der geleisteten Beträge sowie auf Feststellung, dass die Erhöhung (derzeit) nicht geschuldet sei.

AG Neukölln, Urteil – AZ 13 C 42/19 –

Das Amtsgericht Neukölln gab ihnen Recht. Der Vermieter müsse in einer solchen Erhöhungserklärung darlegen, „inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die (…) eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken“ . Zwar sei die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung nicht nötig, erforderlich sei jedoch „eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts der durchgeführten Maßnahme“ bzw. „deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten“ . Darüber hinaus müssten die Kosten für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen konkret dargestellt werden. In der Mieterhöhungserklärung der Vermieterin fehlten jedoch Angaben, inwieweit die Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führen sollte. Es steht aber nach Auffassung des Amtsgerichts, anders als die Vermieterin meinte, nicht „‘auf der Stirne‘, dass vom Vermieter beabsichtigte Fassadenarbeiten in jedem Fall zu einer zumal nachhaltigen Energieersparnis führen müssen“ . Da hier erheblicher Instandsetzungsbedarf an der gedämmten Brandmauer bestand, hätte zudem aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen müssen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Dazu findet sich in dem Mieterhöhungsschreiben zwar ein so bezeichneter „Vorwegabzug“ für Instandsetzungskosten, Grund und Höhe seien jedoch in keiner Weise erklärt. Derartige klarstellende Angaben seien jedoch keineswegs entbehrlich. Das Gericht verurteilte die Vermieterin daher zur Rückzahlung der bereits geleisteten Erhöhungsbeträge und stellte fest, dass die Mieter derzeit zur Zahlung der geltend gemachten Modernisierungsmieterhöhung nicht verpflichtet sind.


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