Anforderungen an eine Mieterhöhung nach Modernisierung

AG Neukölln, Urteil – AZ 13 C 42/19 –

Das Amtsgericht Neukölln gab ihnen Recht. Der Vermieter müsse in einer solchen Erhöhungserklärung darlegen, „inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die (…) eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken“ . Zwar sei die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung nicht nötig, erforderlich sei jedoch „eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts der durchgeführten Maßnahme“ bzw. „deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten“ . Darüber hinaus müssten die Kosten für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen konkret dargestellt werden. In der Mieterhöhungserklärung der Vermieterin fehlten jedoch Angaben, inwieweit die Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führen sollte. Es steht aber nach Auffassung des Amtsgerichts, anders als die Vermieterin meinte, nicht „‘auf der Stirne‘, dass vom Vermieter beabsichtigte Fassadenarbeiten in jedem Fall zu einer zumal nachhaltigen Energieersparnis führen müssen“ . Da hier erheblicher Instandsetzungsbedarf an der gedämmten Brandmauer bestand, hätte zudem aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen müssen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Dazu findet sich in dem Mieterhöhungsschreiben zwar ein so bezeichneter „Vorwegabzug“ für Instandsetzungskosten, Grund und Höhe seien jedoch in keiner Weise erklärt. Derartige klarstellende Angaben seien jedoch keineswegs entbehrlich. Das Gericht verurteilte die Vermieterin daher zur Rückzahlung der bereits geleisteten Erhöhungsbeträge und stellte fest, dass die Mieter derzeit zur Zahlung der geltend gemachten Modernisierungsmieterhöhung nicht verpflichtet sind.

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