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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Mieterhöhung nach Modernisierung (2)

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ist die Angabe der Kostenpositionen nach Rechnungsdatum und bauausführendem Unternehmen nicht erforderlich. Es genügt eine Zusammenstellung nach den Kosten der jeweiligen Gewerke.
Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn der unterschriebenen Mieterhöhung, die auf die beigefügte Berechnung verweist, die Berechnung, in der wiederum auf die Mieterhöhungserklärung Bezug genommen worden ist, auf einem gesonderten Blatt beigefügt wurde.
Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist die Einsparung durch eine Wärmebedarfsberechnung zu belegen.

LG Berlin, Urteil vom 29.05.2001 – AZ 65 S 340/00 –

Mieter und Vermieter streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung wegen Modernisierungen. Der Vermieter hatte unter anderem eine Wärmedämmung angebracht, einen Aufzug eingebaut, die vorhandenen Holzfenster durch Metallfenster ersetzt und eine moderne energiesparende Heizübergabestelle mit Strahlenpumpenanlage eingebaut. Das Amtsgericht hatte die Klage des Vermieters auf Zahlung der erhöhten Miete abgewiesen und dabei argumentiert, eine wirksame Mieterhöhungserklärungen gemäß § 3 MHG setze voraus, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, die Berechtigung der geltend gemachten Kosten ohne besondere Vorkenntnisse zu überprüfen. Nach Ansicht des Amtsgerichts ist hierzu neben den Berechnungsgrundlagen die Angabe der auf die Wohnung entfallenden Teilbeträge und des Verteilerschlüssels auch die Angabe der einzelnen Rechnungspositionen erforderlich. Das Angebot des Vermieters an den Mieter, die Unterlagen bei ihm einsehen zu können, reicht nach Ansicht des Amtsgerichts nicht aus.

Nachdem der Vermieter Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegt hatte, wies das Landgericht Berlin die Klage (aus anderen Gründen) zurück. Das Landgericht stellte klar, dass für eine wirksame Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG die Aufschlüsselung der entstandenen Kosten nach den einzelnen Rechnungspositionen nicht erforderlich ist. Der Mieter könne sich auch dann ein Bild machen, wenn die entstandenen einzelnen Kosten nach Grund und Höhe zusammengefasst würden. Insoweit sei es ausreichend, die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und die dazugehörenden Gewerke nach wohnungsspezifischen und gebäudespezifischen Maßnahmen kostenmäßig getrennt zu erfassen. Das Landgericht kam zu dem Ergebnis, dass diese Anforderungen jedoch im vorliegenden Fall nicht erfüllt waren. Der Vermieter hatte für die Modernisierungsmaßnahme "Einbau eines Aufzugs" die Kosten für alle vier Wohnblocks zusammengefasst. Das Landgericht stellte klar, dass eine Aufschlüsselung nach den Kosten für den Einbau einer Aufzugsanlage im Wohnblock des Mieters erforderlich gewesen wäre. Der Mieter hatte darüber hinaus gerügt, die Mieterhöhung enthalte keine Angaben zu dem Anteil der fiktiven Instandsetzung und sei aus diesem Grunde unwirksam. Hierzu vertrat das Landgericht die Ansicht, es reiche grundsätzlich aus, wenn der Vermieter mitteilt, dass eine (auch teilweise) Instandsetzung nicht durchgeführt worden ist. Allerdings müsse der Vermieter die Wertverbesserungsmaßnahmen so genau bezeichnen, dass der Mieter ohne besondere Kenntnis überprüfen könne, ob nicht zugleich auch eine Instandsetzung erfolgt sei.

Schließlich vertrat das Landgericht Berlin im Anschluss an den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17.08.2000 (GE 2000, 1179; MieterEcho 282/2000) die Ansicht, dass die Mieterhöhung auch deshalb unwirksam sei, weil ihr zu der behaupteten Energieeinsparung hinsichtlich des Einbaus der Heizübergabestation mit Einbau einer Strahlpumpenanlage und der Wärmedämmung der Fassade eine Wärmebedarfsberechnung nicht beigefügt war. Eine auf die Einsparung von Heizenergie gestützte Mieterhöhung sei jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn dem Mieter in der Erhöhungserklärung ausreichend erklärt werde, weshalb eine nachhaltige Energieeinsparung erfolge. Der Mieter muss überprüfen können, ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt. Die Erläuterungspflicht belaste den Vermieter auch nicht unangemessen, da er sich (redlicherweise) vor Durchführung der Maßnahmen selbst einen Nachweis für die Effektivität verschaffen müsse. Abschließend wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass der bloße Austausch von Holzfenstern durch Metallfenster keine Wohnwertverbesserung zur Folge habe, wenn die neuen Fenster nicht über eine Isolierverglasung verfügen. Wegen der vom Vermieter behaupteten Energieeinsparung von Metallfenstern gegenüber Holzfenstern verwies das Gericht auf seine Ausführungen zur Wärmebedarfsberechnung zum Einbau der Heizübergabestation und zur Fassadendämmung.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 286


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