Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung (5)

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht und den Mieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters zu prüfen und rechnerisch nachzuvollziehen. An Nachvollziehbarkeit fehlt es, wenn der Vermieter für verschiedene Betriebskostenpositionen unterschiedliche Verteilerschlüssel verwendet, ohne dies in der Abrechnung zu erläutern.

AG Berlin Lichtenberg, Urteil vom 19.03.2009 – AZ 13 C 270/08 –

Mieterin und Vermieterin stritten um eine Nachzahlung auf eine Betriebskostenabrechnung. Die Vermieterin hatte darin unter anderem die Position „Hausbetreuung“ abgerechnet, ohne zu erläutern, welche Kosten sich dahinter verbergen. Darüber hinaus wurde für die Positionen „Müllentsorgung“ und „Hausbeleuchtung“ zulasten der Mieterin ein auf der reinen Wohnfläche basierender Verteilerschlüssel gewählt (der gegenüber der Gesamtfläche ungünstiger war), ohne dass dies in der Betriebskostenabrechnung erläutert wurde. Nachdem die Mieterin sich weigerte zu zahlen, erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht Lichtenberg.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass die Abrechnung in den Positionen „Hausbetreuung“, „Müllentsorgung“ und „Beleuchtung“ formell fehlerhaft sei. Eine Betriebskostenabrechnung müsse den Mieter in die Lage versetzen, die Richtigkeit der Berechnungen durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu überprüfen. Wegen der fehlenden Erläuterung der Position „Hausbetreuung“ sei nicht erkennbar, welche Leistungen sich dahinter verbergen und ob es sich dabei überhaupt um umlagefähige Kosten handele. Da der Mieter nicht weiß, welche Kosten umgelegt werden, weiß er auch nicht, in welche Belege er Einsicht nehmen muss, um die Abrechnung sachlich und rechnerisch zu überprüfen. Den auf diese Positionen entfallenen Anteil an den Betriebskosten in Höhe von 102,41 Euro betrachtete das Amtsgericht daher als unbegründet.

Darüber hinaus wurden die Kosten für die Positionen „Müllentsorgung“ und „Hausbeleuchtung“ auf die Wohnfläche und nicht auf die Gesamtfläche umgelegt. Diese Reduzierung habe zur Folge, dass der Flächenanteil des Mieters – und damit sein Anteil an den Betriebskosten – steige. Unter Berücksichtigung der Gesamtfläche ergab sich ein um 62,72 Euro reduzierter Anteil der Mieterin. Da die Summe der beiden unwirksam umgelegten Teilbeträge den geforderten Nachzahlungsbetrag überstieg, wurde die Klage abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 335

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