Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung (3)

Weichen in einer Betriebskostenabrechnung die für die Position Wasserversorgung angesetzten Kosten erheblich (100%) von den Kosten für die vorangegangenen Jahre ab, dann hat der Vermieter diese Abweichung gesondert zu begründen. Gelingt dem Vermieter die Begründung nicht, dann sind alle für die betreffende Position anteilig angefallenen Kosten aus der Betriebskostenabrechnung heraus zu rechnen.

AG Berlin Wedding, Urteil vom 25.04.2001 – AZ 3 C 481/2001 –

Der Vermieter verlangte von den Mietern eine Nachzahlung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998. In dieser Abrechnung waren Kosten für die Wasserversorgung der gesamten Wohnanlage in Höhe von 88.642,10 DM für insgesamt 7518 cbm Gesamtverbrauch enthalten. Aufgrund des mit 275 cbm angegebenen Verbrauchs der Mieter ergab sich ein Kostenanteil von 3052 DM. Dies entspricht einem Preis von 11,79 DM/cbm. In der Betriebskostenabrechnung 1997 betrug der von den Mietern für jeden Kubikmeter zu zahlende Preis lediglich 6,48 DM. Die Vermieterin behauptete, die höheren Gesamtkosten im Vergleich zum Vorjahr ergeben sich aus der Umstellung der Abrechnung durch die Berliner Wasserbetriebe im Jahre 1998 und seien deshalb hinzunehmen. Darüber hinaus ist die Betriebskostenabrechnung 1997 (zugunsten der Mieter) fehlerhaft gewesen und es wären zu niedrige Kosten abgerechnet worden.

Diese Erklärung hat das Amtsgericht nicht überzeugt und es hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Es stellte sich auf den Standpunkt, dass die Vermieterin die Richtigkeit der Abrechnung nicht hinreichend nachgewiesen habe. Zwar habe die Vermieterin den Verbrauch der Mieter mit 275 cbm ordnungsgemäß nachgewiesen, nicht jedoch die Berechtigung des verlangten Preises von 11,79 DM. Aus den Abrechnungen ergab sich nach Ansicht des Amtsgerichts, dass der anteilige Preis von 11,79 DM/cbm Wasser nur deshalb so hoch sei, weil die Vermieterin auch die Wassermengen auf die Mieter umgelegt habe, die über die Summe der in den Wohnungen gemessenen Mengen hinaus verbraucht und vom Hauptzähler erfasst wurden. Das Amtsgericht führte weiter aus, dass der Mieter grundsätzlich auch einen Teil des Wasserverbrauchs zu tragen habe, der sich nicht zuordnen lasse. Als Gründe für eine Differenz zwischen der Summe der Einzelzählerwerte und dem Hauptzählerwert nannte das Gericht zum Beispiel die höhere Genauigkeit des Hauptzählers, eventuelle Messung des Wassers tropfender Wasserhähne und so weiter. Als Grenzwert werde üblicherweise eine Differenz von 20% bis 25% angesehen. Da im vorliegenden Falle die Differenz des durch den Hauptzähler erfassten Gesamtverbrauchs gegenüber der Summe der Einzelzählerwerte fast 100% betragen habe, liege der Verdacht nahe, dass das Wasser durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Liegenschaft verbraucht worden sei. In Betracht käme zum Beispiel ein Leck in den Rohrleitungen. An den dadurch entstehenden Kosten müssten sich die Mieter jedoch nicht beteiligen, so dass diese auch nicht umgelegt werden könnten. Aufgrund der vom Vermieter nicht näher begründeten erheblichen Abweichung spreche der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die Abrechnung für Wasserversorgung und Entwässerung auch nicht umlagefähige Kosten enthalte und daher nicht ordnungsgemäß sei.

Das Gericht ließ es ausdrücklich offen, ob die Vermieterin berechtigt war, die aufgrund der Umstellung für das Jahr 1998 und der Änderungen in den Abschlagszahlungen (möglicherweise) erhöhte Gesamtzahlungen geltend zu machen. Wegen der oben genannten fehlenden Begründung rechnete das Gericht die kompletten Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung aus der Betriebskostenabrechnung heraus, so dass die Klage auf Nachzahlung in vollem Umfang abgewiesen wurde.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 285


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