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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung (1)

Eine wirksame Betriebskostenabrechnung erfordert die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie des Abzugs der Vorauszahlungen des Mieters. Eine unwirksame Abrechnung wird auch nicht durch nachträgliche Erläuterungen, etwa im Prozess, wirksam.

LG Berlin, Urteil vom 23.08.1999 – AZ 62.S.170/99 –
LG Berlin, Urteil vom 12.07.1999 – AZ 62 S 35/99 –

Der Vermieter klagte auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser Betriebskostenabrechnung wurde für die Verteilung der Positionen Hausreinigung und Allgemeinstrom eine geringere Gesamtfläche als bei den weiteren Betriebskosten zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass für den Gewerbemieter keine Hausreinigungskosten anfallen. Bei der Position Allgemeinstrom wurde entsprechend einer Vereinbarung mit dem Gewerbemieter ein Pauschalbetrag in Höhe von DM 50,00 zum Abzug gebracht.

  • die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters an den Gesamtkosten
  • und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Im vorliegenden Falle ging das Gericht davon aus, dass die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht erfüllt waren. Im Regelfall muss eine Betriebskostenabrechnung für das gesamte Gebäude bzw. die gesamte Wirtschaftseinheit erstellt werden. Soweit einige Teile des Gebäudes gewerblich genutzt werden, bedarf es nach Ansicht des Gerichts regelmäßig eines Vorwegabzuges des gewerblichen Anteils der Betriebskosten und einer Erläuterung dieses Abzuges. Entsprechendes gilt auch, wenn, wie im vorliegenden Fall, Teile des Gebäudes aus der Betriebskostenabrechnung herausgenommen werden. Der Vermieter muss dann in der Betriebskostenabrechnung angegeben, in welchem Umfang und aus welchem Grunde diese Gebäudeteile nicht berücksichtigt werden. Dafür genügt es nicht, wenn lediglich die Kosten angegeben werden, ohne dass erläutert wird, warum die Verteilung so erfolgt. Im vorliegenden Falle hatte der Vermieter lediglich pauschal behauptet, dass für einen gewerblich genutzten Teil des Gebäudes Hausreinigungskosten nicht anfallen. Ebenso hatte er eine Strompauschale in Höhe von DM 50,00 abgezogen, ohne dies näher zu erläutern.

Dabei kam es nach Ansicht des Gerichts nicht darauf an, ob die mit dem Gewerbemieter vereinbarte Pauschale den anderen Mietern zum Vorteil gereicht oder nicht. Die Tatsache, daß diese Pauschale für die Wohnraummieter nicht nachteilig ist, muss sich aus der Abrechnung selbst ergeben. Der Vermieter hatte die fehlenden Erläuterungen im Prozess nachgeliefert. Darauf kam es jedoch nicht mehr an, da eine unwirksame Abrechnung nicht durch nachträgliche Erläuterungen wirksam wird. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Betriebskosten wurde wegen Fehlens einer wirksamen Abrechnung abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra Hannemann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 277


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