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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung hinsichtlich der Mitteilung von Verbrauchsdaten

In einer Heizkostenabrechnung ist der Verbrauch nachvollziehbar darzustellen, wozu bei einer Erdgasheizung auch die Angabe der Anfangs- und Endzählerstände gehört. Soweit eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig ist, entbindet das den Vermieter nicht von der Pflicht zur Angabe der Zählerstände. Sind im Mietvertrag die Vorschüsse auf die Heizkosten und die Betriebskosten getrennt ausgewiesen, muss der Vermieter diese Nebenkosten getrennt abrechnen. Soweit die Abrechnung in einem Schreiben erfolgt, sind sowohl für die Betriebskosten als auch für die Heizkosten die Vorauszahlungen, die tatsächlichen Kosten und der Abrechnungsbetrag gesondert aufzuführen.

AG Berlin Charlottenburg, Urteil vom 17.03.2009 – AZ 206 C 516/08 –

Im Mietvertrag war eine Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten und auf die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart. Mit Schreiben vom 11. November 2007 übermittelte die Hausverwaltung der Mieterin eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2006. In dieser Abrechnung wurden die Betriebs- und Heizkosten gemeinsam abgerechnet. Aus der Abrechnung ergab sich nach Verrechnung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 92,32 Euro mit der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung in Höhe von 520,61 Euro ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 428,29 Euro.

Mit Schreiben vom 27. November 2007 erhob die Mieterin Einwendungen gegen die Abrechnung. Sie verwies auf die fehlende Rechtfertigung der aufgelisteten Kosten in der Betriebskostenabrechnung. Hinsichtlich der Heizkosten bemängelte sie, dass die angegebenen Verbrauchszahlen ihres Erachtens nicht den tatsächlichen Verbrauch wiedergäben, weil sich in den Heizkörpern ständig Luft befinde und die Heizung ständig unten und an der linken Außenseite kalt sei. Die Hausverwaltung teilte auf dieses Schreiben mit, dass der jährliche Gasverbrauch in den Jahren 2002 bis 2004 bei ca. 65.000 cbm gelegen habe, im Jahr 2005 seien aber lediglich 43.000 cbm abgelesen und berechnet worden, im Jahr 2006 allerdings 84.000 cbm. Eine Prüfung des Gashauszählers habe ergeben, dass dieser ordnungsgemäß funktioniere, sodass zu vermuten sei, im Jahr 2005 sei unrichtig abgelesen worden. Die in 2005 zu niedrig angesetzten Kosten würden nach der korrekten Ablesung im Jahr 2006 mit der Abrechnung ausgeglichen.

Die Mieterin leistete die geforderte Nachzahlung nicht, da sie die Heizkostenabrechnung für unwirksam hielt. Mit der Klage verlangt die Vermieterin die Zahlung des mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung geforderten Betrags.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es vertrat zunächst die Ansicht, dass die Vermieterin verpflichtet gewesen wäre, die Heizkosten und die Betriebskosten getrennt abzurechnen. Dies ergebe sich aus dem Mietvertrag, da dort ausdrücklich getrennte Vorschüsse für die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits vereinbart wurden. Zwar sei es weiterhin möglich, die beiden Abrechnungen in einem Schreiben zusammenzufassen, jedoch müssten sowohl für die Heizkostenabrechnung als auch für die Betriebskostenabrechnung die jeweiligen Kosten, die jeweiligen Vorauszahlungen und der sich jeweils ergebende Abrechnungsbetrag gesondert aufgeführt werden.

Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung war darüber hinaus nach Ansicht des Amtsgerichts formell unwirksam. Aufgrund der verbrauchsabhängigen Abrechnung sei die Vermieterin verpflichtet, die einzelnen Verbrauchsdaten einschließlich der Zählerstände aufzuführen. Dem stehe nicht entgegen, dass bei der Abrechnung von kalten Betriebskosten im Allgemeinen als Mindestangaben lediglich die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel sowie die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen erforderlich ist.

Bei Heizkosten bestehe jedoch die Besonderheit, dass die Heizkostenverordnung die Umlage (mindestens zu 50%) nach dem Verbrauch des Mieters vorschreibe. Daraus folge, dass in der Heizkostenabrechnung der Verbrauch in nachvollziehbarer Weise darzulegen sei. Eine solche nachvollziehbare Darlegung erfordere im Fall einer Erdgasheizung die Angabe der Anfangs- und Endzählerbestände, wobei der Verbrauch aus der Differenz von Anfangs- und Endbestand zu ermitteln ist.

Die Vermieterin hatte eingewandt, nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs sei auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten die Abrechnung nach dem Abflussprinzip möglich. Diesem Einwand hielt das Amtsgericht entgegen, dass auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip den Vermieter nicht von der Pflicht zur Ermittlung des Verbrauchs anhand der Zählerstände entbinde. Schließlich sei dieser Verbrauch nicht nur für die Abgrenzung der Kosten (bezogen auf die einzelnen Leistungszeiträume) erforderlich, sondern auch für die Ermittlung des verbrauchsabhängigen Anteils des Mieters an den Gesamtkosten. Da die Vermieterin in der Heizkostenabrechnung keinerlei Angaben zu den Zählerständen gemacht und sich darauf beschränkt hatte, den abgerechneten Jahresverbrauch anzugeben, war die Heizkostenabrechnung nach Auffassung des Amtsgerichts unwirksam und löste somit keine Zahlungspflicht aus.

Die Mieterin hatte im Verfahren widerklagend die Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung gefordert. Diesem Antrag hat das Amtsgericht stattgegeben.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Andreas Günzler

Anmerkung:
Beim Abflussprinzip erfolgt die Abgrenzung der Kosten nach dem Zeitpunkt der Zahlung, beim Leistungsprinzip erfolgt die Abgrenzung der Kosten nach dem Zeitpunkt der Leistung. Umfang der Duldungspflichten zum Einbau eines Bades bei damit einhergehender Grundrissänderung Die Herstellung des ursprünglich bei Mietvertragsbeginn vorliegenden Zustands ist keine Modernisierung. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den ursprünglichen Zustand unberechtigt verändert hat.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 326


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