Urteile

Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

AG Wedding, Urteil vom 11.08.2009 – AZ 12a C 361/08 –

Das Mietverhältnis zwischen den Mietern und der Vermieterin wurde durch Kündigung der Vermieterin beendet. Die Mieter wurden mit Urteil vom 1. Dezember 2007 zur Räumung verurteilt und zogen zum 31. Juli 2008 aus. Am 1. Dezember 2007 übersandte die Vermieterin eine Betriebskostenabrechnung für 2006/2007, aus der sich eine Nachforderung von 1717,63 Euro zulasten der Mieter ergab. Mit Schreiben vom 29. März 2008 bemängelten die Mieter die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung und rügten u. a. das Fehlen einer Aufstellung der Gesamtkosten, der Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüs- sels sowie die fehlende Auflistung der geleisteten Vorauszahlungen. Daraufhin übersandte die Vermieterin den Mietern die Kopien sämtlicher Rechnungen.
Die Mieter bemängelten weiterhin das Fehlen der Zusammenstellung der Gesamtkosten sowie die fehlende Angabe des Verteilerschlüssels und leisteten die geforderte Nachzahlung nicht.
Die Vermieterin erhob Klage auf die Zahlung des Abrechnungsbetrags aus der Nebenkostenabrechnung und rechnete erneut über die Nebenkosten 2006/2007 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung von 1730,30 Euro.
Das Amtsgericht hat die Klage mit der Be- gründung abgewiesen, dass die Nebenkostenabrechnung vom 1. Dezember 2007 bereits formell unwirksam sei. Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten gehöre zumindest eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner geleisteten Vorauszahlungen. Die Abrechnung vom 1. Dezember 2007 ließ nach Ansicht des Amtsgerichts zudem nicht erkennen, für welche Zeiträume abgerechnet wurde. Die in der Abrechnung angegeben Jahreszahlen 2006/2007 ließen keinen ein- deutigen Rückschluss zu. Die Angabe des Abrechnungszeitraums sei jedoch bereits deshalb erforderlich, damit Mieter prüfen können, ob sich diese Abrechnung an die vorangegangene Abrechnung nahtlos anschließt und nicht etwa Zeiträume doppelt abgerechnet werden.
Nach den Feststellungen des Amtsgerichts fehlte die Angabe der Gesamtkosten für die jeweiligen Kostenpositionen. Darüber hinaus sei auch der Umlagemaßstab weder erläutert worden noch nachvollziehbar. Bei einigen Positionen (wie z. B. beim Warmwasser) war ohne nähere Erläuterung eine Division durch vier und anschließend eine Multiplikation mit zwei vorgenommen worden. Schließlich wur- den nach den weiteren Feststellungen des Amtsgerichts auch Kosten in die Abrechnung aufgenommen, die eindeutig nicht in den Abrechnungszeitraum fielen.
Die Vermieterin hatte behauptet, den Mietern sei der Verteilungsschlüssel bekannt, weil sie die Abrechnungen in der Vergangenheit selbst erstellt hätten. Dies bestritten die Mieter. Das Amtsgericht führte weiter aus, dass es insbesondere nicht Aufgabe der Mieter sei, die fehlenden, aber notwendigen Angaben wie Gesamtkosten oder den maßgeblichen Verteilerschlüssel selbst aus den übersandten Rechnungen herauszusuchen.
Ist die Abrechnung unverständlich, stellt dies einen formellen Mangel dar, der zu ihrer Unwirksamkeit führt.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Doris Grunow-Strempel

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