Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an die Begründungspflicht einer Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau (2)

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen im sozialen Wohnungsbau ist nur wirksam, wenn sie hinreichend erläutert wird. Hierzu gehört auch, dass der sog. Abzug für fiktive Instandsetzungskosten für den Mieter nachvollziehbar dargelegt wird. Ein pauschaler Abzug ohne nähere Erläuterung genügt nicht.

LG Berlin, Urteil vom 06.12.2002 – AZ 64 S 201/02 –

Die Mieter bewohnten eine preisgebundene Wohnung (sozialer Wohnungsbau) im Sinne des Wohnbindungsgesetz. Die Vermieterin führte Modernisierungsarbeiten an der Fassade (Wärmedämmung) durch. Die Fassade war unstreitig teilweise instandsetzungsbedürftig. Nach Abschluss der Arbeiten verlangte die Vermieterin von den Mietern eine auf diese Maßnahme gestützte Mieterhöhung. In dieser Mieterhöhung wurde ein pauschaler Anteil für die fiktiven Instandhaltungskosten zum Abzug gebracht. Die Investitionsbank Berlin (IBB) hatte sowohl die Durchführung der Arbeiten als auch im Anschluss daran die von der Vermieterin mit der Mieterhöhung geltend gemachte Kostenmiete genehmigt.

Die Mieter akzeptierten die Mieterhöhung nicht und zahlten weder die geforderte Nachzahlung noch passten sie ihre laufenden Mietzahlungen dem Mieterhöhungsbegehren an. Mit der Klage machte die Vermieterin die von ihr behaupteten Zahlungsansprüche im Zusammenhang mit der Mieterhöhung geltend.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht Berlin hat die dagegen eingelegte Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es bezog sich auf das Urteil des Amtsgerichts und wies darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei. Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens wegen Modernisierung im preisgebundenen Wohnungsbau sei gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz die Erläuterung der Mieterhöhungserklärung. Hierzu gehöre auch eine nachvollziehbarer Erläuterung des Abzugs der fiktiven Instandsetzungskosten.

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien um die Frage, in welchem Umfang die Kosten der notwendigen Instandsetzung der Fassade in die Mieterhöhungserklärung hätten einfließen müssen. In der Mieterhöhungserklärung selbst waren zwar unter der Position „Abzug der fälligen Instandsetzungskosten“ einzelne Kostenpositionen für Gerüstbauarbeiten, Putzausbesserungen, Gebäudetrennfugen usw. enthalten, eine Erläuterung, nach welchen Kriterien die dort angegebenen (und für die Berechnung der fiktiven Instandsetzungskosten herangezogenen) Flächenangaben ermittelt wurden, konnte der Mieterhöhung nicht entnommen werden.

Das Landgericht ließ es ausdrücklich offen, ob zur Bestimmung der fiktiven Instandhaltungskosten ein prozentualer Abzug ausreichend sei oder ob es darüber hinaus eines Kostenvoranschlags für die Kosten der Instandsetzung bedurft hätte. In jedem Falle stellte das Landgericht fest, dass ausweislich der Mieterhöhungserklärung ca. 8300 qm Klein- und Kleinstflächen auf Schadstellen zu untersuchen und auszubessern sein sollten, während beim Abzug der fälligen Instandsetzungskosten nur ca. 4000 qm für die Aufstellung des Gerüstes und ca. 3000 qm für die Ausbesserung des Putzes berücksichtigt wurden. Diese Schätzungen waren nach Ansicht des Landgerichts zu ungenau und nicht nachvollziehbar und erschienen dem Landgericht wegen des Umfangs der tatsächlich durchgeführten Arbeiten deutlich zu gering.

Unerheblich war nach Ansicht des Amtsgerichts (und des Landgerichts), dass die Höhe der Miete im Anschluss an die Modernisierungsarbeiten von der IBB genehmigt wurde. Das Amtsgericht wies insoweit ausführlich darauf hin, dass die jeweiligen Bescheide der IBB lediglich im Verhältnis zur Vermieterin Rechtswirkung entfalten und für die Mieter nicht bindend sind. Die Zivilgerichte seien vielmehr gehalten, selbstständig die Wirksamkeit der Mieterhöhung hinsichtlich aller Kriterien zu überprüfen. Die Klage wurde daher abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Maja Lachmund

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 302


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