Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Anforderungen an die Begründungspflicht einer Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau (1)

Eine ordnungsgemäße Mieterhöhung nach Modernisierung muss berechnet und erläutert sein. Die Berechnung und Erläuterung muss sich aus der Mieterhöhungserklärung selbst ergeben. Die Bezugnahme auf irgendwelche Anlagen reicht nicht aus.

LG Berlin, Urteil vom 24.03.1998 – AZ 63 S 466/97 –

Der Vermieter hatte Modernisierungsmaßnahmen zur Wärmedämmung in drei Bauabschnitten durchgeführt. Die Wohnungsbaukreditanstalt (WBK) - jetzt Investitionsbank Berlin (IBB) - hatte die Vollwärmeschutzarbeiten genehmigt und die Gesamtkosten anerkannt.

Der Vermieter erklärte nach Abschluss der Baumaßnahmen gemäß §§ 8 und 10 Wohnungsbindungsgesetz die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Der Mieterhöhungserklärung waren die Wirtschaftlichkeitsberechnung, sämtliche Bescheide der WBK bzw. IBB sowie ein Rundschreiben an alle Mieter beigefügt. In der Mieterhöhungserklärung waren die bisherige Miete, der Mieterhöhungsbetrag und die neue Miete aufgeführt. Die Erklärung nahm Bezug auf das beigefügte Rundschreiben, im Rundschreiben war Bezug genommen auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie die Bescheide der WBK/IBB.

Die Mieter zahlten die verlangte Mieterhöhung nicht. Der Vermieter klagte auf Zahlung. Die Klage des Vermieters blieb erfolglos. Das Gericht führte zur Begründung aus: Die Mieterhöhungserklärung ist unwirksam, da sie entgegen § 10 Absatz 1 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 6 Absatz 1 Satz 2 und § 4 Absatz 7 Neubaumietenverordnung nicht hinreichend erläutert ist. Aus der Mieterhöhungserklärung selbst ergibt sich noch nicht einmal die Art der Modernisierungsmaßnahme auch nicht aus dem beigefügten Rundschreiben. Auch wenn dem Mieter bekannt gewesen sein sollte, dass ein Wärmeschutz angebracht worden ist, handelte es sich nicht um ein Gewerk oder eine Maßnahme, sondern um mehrere verschiedene Maßnahmen. So gab es - wie sich aus den Schreiben der WBK/IBB ergab - insgesamt drei Bauabschnitte. Die einzelnen Bauabschnitte waren jeweils Gegenstand unterschiedlicher Genehmigungen der WBK/IBB, die voneinander zu trennen waren. Sie gliederten sich in Vollwärmeschutzarbeiten und in Dachdecker- und Metallbauarbeiten auf. Sie sind auch zu unterschiedlichen Zeitpunkten ausgeführt worden. Diese unterschiedlichen Maßnahmen hätten in der Mieterhöhungserklärung dargetan und erläutert werden müssen, um den Anforderungen von § 10 Absatz 1 Wohnungsbindungsgesetz zu genügen. Aus der Mieterhöhungserklärung ergab sich nichts dergleichen. Die Erläuterung in der Mieterhöhungserklärung selbst kann jedoch nicht durch Beifügung von Schreiben und Bescheiden der WBK/IBB ersetzt werden. Diese Anlagen lassen zwar die Modernisierungsmaßnahmen erkennen, enthalten jedoch keine nachvollziehbare Darstellung der Maßnahmen im Einzelnen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Reinhard Weisse

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 270


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.