Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungsmaßnahmen und Minderung der Miete bei einem Ausfall der Heizung

Umfangreiche Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung muss der Vermieter in seiner Ankündigung vollständig beschreiben und die Ausführung der Arbeiten muss außerdem dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen. Ist eine Wohnung von Anfang Oktober bis Anfang Dezember nicht beheizbar, rechtfertigt dies für diesen Zeitraum eine Mietminderung um 70%.

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.06.2013 – AZ 216 C 7/13 –

Im Februar 2011 informierte der Vermieter die Mieterin in einem Gespräch, dass er den Ersatz der bisherigen Öl-Zentralheizung durch Gasetagenheizungen plane. Genaueres zu den Umbauarbeiten und deren Zeitpunkt wurde nicht besprochen. Am 1. September 2011 erfolgte nach entsprechender Ankündigung eine Besichtigung der Wohnung der Mieterin mit einem Heizungsinstallateur. Am 8. Oktober 2011 bemerkte die Mieterin, dass ihre Wohnung empfindlich kühl wurde und die Heizung nicht mehr funktionierte. Sie forderte den Vermieter mehrmals zur Wiederherstellung der Beheizbarkeit ihrer Wohnung auf und behielt sich die Minderung der Miete vor. Tatsächlich hatte der Vermieter bereits am Ende der Heizperiode im April die vorhandene Zentralheizung stillgelegt. Am 11. November 2011 übersandte der Vermieter der Mieterin einen Plan mit der Rohrführung für die neue Gasetagenheizung und kündigte die Arbeiten für den 14. November 2011 an. Tatsächlich begannen an diesem Tag die Arbeiten in der Wohnung und wurden am 9. Dezember 2011 beendet, sodass die Mieterin ab dem 10. Dezember 2011 ihre Wohnung wieder beheizen konnte. Die Mieterin forderte anschließend 75% der unter Vorbehalt gezahlten Miete für die Zeit vom 8. Oktober 2011 bis 9. Dezember 2011 zurück. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung und vertrat die Auffassung, die Mieterin habe die Nichtbeheizbarkeit ihrer Wohnung selbst verschuldet. Er habe ihr die Stilllegung der alten Zentralheizung bereits im Februar mündlich angekündigt, die Mieterin hätte also rechtzeitig im Sommer 2011 einen Termin mit der im Haus tätigen Heizungsfirma vereinbaren können. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht Charlottenburg nicht. Es stellte klar, dass auch Instandsetzungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt werden müssen. Die Mängelbeseitigung habe so zu erfolgen, dass unnötige Beeinträchtigungen des Mieters vermieden werden. Der Vermieter müsse in seinem Angebot die Arbeiten vollständig beschreiben und die Ausführung der von ihm geplanten Arbeiten müsse „dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen“. Es sei keineswegs die Verantwortung der Mieterin gewesen, die erforderlichen Termine mit der Heizungsfirma zu vereinbaren und den Vermieter an die Erfüllung seiner Pflichten zu erinnern. Hinsichtlich der Höhe der angemessenen Minderung folgte das Gericht ebenfalls weitgehend der Auffassung der Mieterin und hielt bei einem kompletten Heizungsausfall während der Heizperiode 70% für angemessen.               

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch


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