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Mietrecht

Urteile

Anforderungen an den Trittschallschutz bei älteren Gebäuden

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.

BGH Urteil vom 17.06.2009 – AZ VIII ZR 131/08 –

Die Mieter hatten eine Eigentumswohnung in einem 1970 errichteten Gebäude gemietet. Die Eigentümer der darüber liegenden Wohnung hatten im Verlauf des Mietverhältnisses den vorhandenen PVC-Fußbodenbelag durch Bodenfliesen ersetzt. Wegen des damit verbundenen Trittschalls minderten die Mieter nachfolgend die Miete um 30%. Ein Sachverständiger stellte fest, dass durch die nachträglich eingebrachten Fliesen Trittschallbrücken entstanden seien und dass Trittschallschutz mit 61 dB zwar nicht den aktuellen Anforderungen von 53 dB entspreche, wohl aber den Anforderungen aus dem Jahr 1962 (63 dB).
Die Vermieter vertraten die Ansicht, dass ein Mangel der Mietsache nicht vorliege und verlangten von den Mietern die Zahlung der Minderungsbeträge. Das Amtsgericht hatte die Klage der Vermieter zum großen Teil abgewiesen. Auf die Berufung der Vermieter änderte das Landgericht das Urteil und verurteilte die Mieter zur Zahlung. Die Revision der Mieter blieb erfolglos.
Der BGH gelangte in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass ein Mangel der Mietsache nicht vorliegt und den Mietern aus diesem Grund kein Minderungsrecht zusteht. Bei Anmietung der Wohnung sei die „Trittschallfreiheit“ nicht vereinbart gewesen. Daher komme es für die Frage, ob ein Mangel vorliegt ausschließlich darauf an, ob die maßgeblichen technischen Normen eingehalten wurden. Bei einem Gebäude seien grundsätzlich die bei der Errichtung geltenden Maßstäbe anzulegen, hier also die im Jahr 1970 geltenden Schallschutzwerte der DIN 4109 aus dem Jahr 1962. Diese Werte würden auch nach dem Austausch des Bodenbelags über der gemieteten Wohnung eingehalten. Der Mieter könne (auch nach der Rechtsprechung des BGH) erwarten, dass der Vermieter bei baulichen Änderungen, die zu Lärmimmissionen führen können, die zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen einhalte. Dies gelte z. B. für den Ausbau von Dachgeschossen. Ein bloßer Austausch des Fußbodenbelags könne jedoch nicht als bauliche Veränderung angesehen werden und sei daher nicht mit dem Ausbau eines Dachgeschosses gleichzusetzen. Im vorliegenden Fall seien bei dem Austausch des Fußbodenbelags der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke unverändert geblieben. Es handelte sich also ausschließlich um Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodenbelags zur Instandhaltung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne dass damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes einhergeht. Bei einem Austausch des Bodenbelags kann der Mieter nach Auffassung des BGH nicht verlangen, dass höhere Lärmschutzwerte eingehalten werden, als sie bis dahin für das Gebäude galten. Das gilt nach Ansicht des BGH selbst dann, wenn sich durch die Änderung des Bodenbelags die Schallschutzsituation bezogen auf den Zeitpunkt des Mietbeginns verschlechtert. Auch wenn der Trittschallschutz bei Abschluss des Mietvertrags einen höheren Standard aufweise als nach den maßgeblichen technischen Vorschriften vorgesehen, könne der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter diesen Zustand verbindlich für die Zukunft gewähren wolle, es sei denn, hierzu sei eine vertragliche Vereinbarung getroffen worden. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben war, dürfe der Mieter daher nur erwarten, dass die gesetzlich vorgesehenen Schallschutzwerte eingehalten werden, nicht jedoch die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vorliegenden besseren Schallschutzwerte.


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