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Mietrecht

Urteile

Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten

Zur Zulässigkeit der Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten bei Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 21.01.2004 – AZ VIII ZR 137/03 –
LG Nürnberg-Fürth, AG Hersbruck,

Sachverhalt:

Die Beklagte bewohnt seit 1968 eine Mietwohnung in dem Mehrfamilienhaus des Klägers in dem Anwesen H. Straße in H. Nach dem Mietvertrag hat die Beklagte die Heizkosten der Wohnung zu tragen und - unter anderem hierfür - zusätzlich zur Miete eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 81,32 Euro zu leisten.

Das Amtsgericht hat der Klage auf eine Heizkostennachzahlung in Höhe von 1.407,05 Euro in vollem Umfang stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten, die sich gegen die Berechnung der Grundkosten unter Ausklammerung der Flächen der leerstehenden Wohnungen richtete, zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihre im Berufungsverfahren zuletzt gestellten Anträge weiter.

Aus den Urteilsgründen:

Das Berufungsurteil enthält weder eigene tatsächliche Feststellungen oder eine Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Feststellungen - die Bezugnahme auf die Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils genügt insoweit nicht - noch gibt es die Berufungsanträge der Parteien wieder. Die tatsächliche Grundlage der Entscheidung ergibt sich auch nicht hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen. Eine revisionsrechtliche Nachprüfung des Berufungsurteils ist daher mangels einer tatbestandlichen Beurteilungsgrundlage nicht möglich. Entsprechendes gilt für die Berufungsanträge.

Wegen des Fehlens jeder tatsächlichen Grundlage kann der Senat insbesondere nicht feststellen, ob der Kläger in den bisherigen Abrechnungsperioden den verbrauchsunabhängigen Anteil des Betriebs der Heizungsanlage (sog. Grundkosten) gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. HeizKostV nach der Gesamtwohnfläche oder gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. HeizKostV nach der Fläche der beheizten Räume verteilt hat. Nur vorsorglich sei angemerkt: Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass dann, wenn die Grundkosten seit 1987/1988 nach der Gesamtwohnfläche abgerechnet worden sind - wofür, von dem tatsächlichen Vorbringen der Revision ausgehend, insbesondere der Umstand sprechen könnte, dass in den Abrechnungen stets der Begriff "Wohnfläche", nicht "beheizte Wohnfläche", genannt wurde -, eine Abrechnung nach der Fläche der "beheizten Räume" für den Zeitraum 2000/2001 nicht zulässig wäre.

Zwar kann der Gebäudeeigentümer beim Fehlen einer vertraglichen Regelung den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen (§§ 315, 316 BGB, vgl. § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizKostV) selbst bestimmen, wobei er die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten hat. Abrechnungsmaßstäbe im Sinne des hier allein in Betracht kommenden § 7 HeizKostV sind zum einen der prozentuale Verteilungsschlüssel für die Aufteilung der gesamten Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in einen verbrauchsabhängigen Teil und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (sog. Grundkosten) und zum anderen die Umlegung der Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume (§ 7 Abs. 1 Satz 1 und 2 HeizKostV). Jedoch ist dem Gebäudeeigentümer eine Änderung des einmal gewählten Abrechnungsmaßstabes der §§ 7 bis 9 HeizKostV nur unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizKostV erlaubt. Eine Änderung nach § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizKostV ist aber ausgeschlossen, wenn der Kläger während dreier Abrechnungszeiträume die Gesamtwohnfläche zugrunde gelegt hat.

Schließlich müsste der Gebäudeeigentümer gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 1. Halbs. HeizKostV den Nutzern vor einer Änderung seine Absicht mitgeteilt haben, dass er für künftige Abrechnungszeiträume einen anderen Abrechnungsmaßstab wählt.

Dass der Vermieter bei einer nach § 7 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. HeizKostV (Gesamtwohnfläche) vorzunehmenden Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten den auf leerstehende Wohnungen entfallenden Anteil zu tragen hat, entspricht der Rechtsprechung des Senats. Auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage, unter welchen Voraussetzungen es sich bei leerstehenden Wohnungen noch um "beheizte Räume" im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. HeizKostV handelt, käme es nicht mehr an.


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