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Mietrecht

Urteile

Änderung der Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen und dafür kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
Quotenabgeltungsklauseln, wonach der Mieter bei Auszug vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen einen der Abnutzung entsprechenden Anteil der Renovierungskosten zu tragen hat, sind unwirksam.
(Leitsatz MieterEcho-Redaktion)
 
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 39/2015 vom 18.03.2015

BGH Urteil vom 18.03.2015 – AZ VIII ZR 185/14 –
BGH Urteil vom 18.03.2015 – AZ VIII ZR 242/13 –

Der BGH hat nach Mitteilung Nr. 39/2015 seiner Pressestelle am 18. März 2015 in zwei Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln grundlegend revidiert:
Bisher war es nach der Rechtsprechung des BGH möglich, die laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses auch dann per Formularklausel auf die Mieter/innen abzuwälzen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war. Mieter/innen dürfen nach der neuesten Auffassung des BGH nur zu den auf ihre eigene Vertragslaufzeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Wohnte ein Mieter beispielsweise 15 Jahre in einer Wohnung, welche er unrenoviert übernommen hatte und waren bei Auszug Schönheitsreparaturen objektiv fällig, musste er diese – sofern die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Vertrag wirksam vereinbart war – durchführen. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist in diesem Fall die Klausel unwirksam mit der Folge, dass Mieter/innen während und zum Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen, egal wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Etwas anderes kann danach nur dann gelten, wenn die Mieter/innen bei Beginn des Mietverhältnisses für die fehlende Renovierung einen angemessenen Ausgleich erhalten haben. Es bleibt abzuwarten, was die Rechtsprechung hier zukünftig für „angemessen“ betrachten wird. Im Verfahren VIII ZR 185/14 erklärte der BGH einen Mietnachlass von einer halben Monatsmiete bei drei ungestrichenen Zimmern für nicht angemessen. Allerdings kann im Einzelfall eine Wohnung zu Mietbeginn auch dann als renoviert gelten, wenn sie nicht frisch renoviert wurde, aber vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass bei Überlassung der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt wird. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.
Ebenso war es bisher nach der Rechtsprechung des BGH möglich, Mieter/innen per Formularklausel zu einer anteiligen Ausgleichszahlung zu verpflichten, wenn bei Auszug die – auf die Mieter/innen vertraglich abgewälzten – Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Die Klausel durfte lediglich keine starren Fristen enthalten, sondern musste der tatsächlichen Abnutzung Rechnung tragen. Nach der jetzigen Entscheidung des BGH im Verfahren VIII ZR 242/13 dürften solche Quotenklauseln generell unwirksam sein. Der BGH trägt damit dem Umstand Rechnung, dass es regelmäßig nicht möglich ist, den auf die Mieter/innen entfallenden Kostenanteil verlässlich zu ermitteln. Außerdem würden die Mieter/innen durch eine solche Klausel unangemessen benachteiligt, da für sie bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf sie zukommen kann.

Anmerkung:
Wir werden auf die Angelegenheit zurückkommen, sobald die Entscheidungen des BGH veröffentlicht sind. In jedem Fall ändern diese nichts an unserer grundsätzlichen Empfehlung, bei Beendigung eines Mietverhältnisses unbedingt die im Vertrag enthaltenen Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen in einer unserer Beratungsstellen prüfen zu lassen, bevor eine Entscheidung über die (Nicht-)Durchführung von Malerarbeiten getroffen wird. Zusätzlich gilt mit dieser neuen Rechtsprechung noch mehr als bisher: Es ist unbedingt erforderlich, den Zustand jeder Wohnung bei Anmietung genau (mit Fotos und Zeugen) zu dokumentieren, wenn sie nicht vollständig neu renoviert ist. „Übergabeprotokolle“ sollten nur unterzeichnet werden, wenn sie den Zustand der Wohnung tatsächlich in allen Punkten zutreffend wiedergeben.


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