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Mietrecht

Urteile

Abrechnungsfrist von Betriebskosten

Die Vereinbarung einer Abrechnungsfrist in einem Mietvertrag ist grundsätzlich keine Ausschlussfrist, nach deren Ablauf der Vermieter das Recht zur Nachforderung der Betriebskosten verliert. Der Vermieter ist von seinem Recht zur Nachforderung von Betriebskosten grundsätzlich auch nicht dadurch ausgeschlossen, das er dem Mieter die Kaution zurückerstattet.

LG Berlin, Urteil vom 04.03.1999 – AZ 62S 401/98 –

Im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter war vereinbart, dass die vom Mieter zutragenden Betriebskosten jährlich bis zum 31. Dezember des Folgejahres abzurechnen sind. Das Mietverhältnis endete am 30. November 1995. Der Vermieter zahlte daraufhin die erhaltene Kaution an den Mieter zurück. Anfang März 1996 erhielt der Mieter ein Kontenblatt, auf dem er zur Zahlung der noch ausstehenden Mietforderungen in Höhe von insgesamt DM 589,75 aufgefordert wurde. Der Mieter glich das Mietkonto durch Zahlung aus.

Mit der Klage macht der Vermieter nunmehr Betriebskosten für die Abrechnungszeiträume 1994 und 1995 geltend. Das Landgericht hat der Klage, soweit die Erstattung der Betriebskosten für 1995 verlangt wurde, stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen.

Es hat der vom Amtsgericht geäußerten Auffassung widersprochen, dass mit der Abrechnungsfrist zugleich auch eine Ausschlussfrist vereinbart worden sei. Der Vereinbarung könne nicht entnommen werden, dass der Vermieter nach Ablauf der Frist mit den Nachforderungsansprüchen ausgeschlossen sein solle. Sinn und Zweck der Vereinbarung sei vielmehr die zeitliche Konkretisierung der Abrechnungspflicht des Vermieters. Nach Ablauf dieser Frist könne der Mieter auf Abrechnung klagen.

Nach Ansicht des LG Berlin durfte der Mieter auch aus der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Übersendung des Mietkontenblattes nicht davon ausgehen, hierin liege ein konkludentes Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages im Sinne des § 397 BGB. Es führt weiter aus, dass eine Kaution grundsätzlich Sicherung der Ansprüche des Vermieters während der Mietzeit diene. Zahle ein Vermieter trotz erkannter oder zumindest leicht erkennbarer Mängel die Kaution vorbehaltlos zurück, dann gibt er nach Ansicht des LG Berlin damit regelmäßig zu erkennen, dass er den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkenne. Ein Verzicht auf die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 1995 hätten die Mieter zum Zeitpunkt der Rückzahlung jedoch annehmen dürfen, da der Abrechnungsanspruch zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war. Entsprechendes gilt für die Übersendung eines Kontenblattes mit den noch ausstehenden Mietzahlungen.

Anders verhält es sich nach Ansicht des LG Berlin mit der Nachzahlung für die Betriebskosten aus dem Jahre 1994. Zum Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution im März 1996 hätten die Vermieter bereits wissen müssen, in welcher Höhe Nachzahlungen zu erwarten sind. Die vorbehaltlose Rückzahlung der Kaution und die Übersendung eines Mietkontenblattes, durften die Mieter im Zusammenhang mit den längst abgelaufenen Abrechnungsfristen als Verzicht verstehen. Insoweit war die Klage abzuweisen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Karin Grillitsch

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 274


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