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Mietrecht

Urteile

Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung

§ 556 Absatz 3 Satz 1, Absatz 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsfrist zum Zweck der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.

BGH Urteil vom 27.07.2011 – AZ AZ: VIII ZR 316/10 –

 

(§ 556 Absatz 3 Satz 1 BGB: „Über die Vorauszahlung für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen.“

§ 556 Absatz 4 BGB: „Eine zum Nachteil des Mieters von (...) Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“)

 

Zwischen dem Mieter und der  Vermieterin war ursprünglich die jährliche Abrechnung der Nebenkosten jeweils für den Zeitraum vom 1. Juni bis 31. Mai vereinbart. Der Mieter vereinbarte später mit der (damaligen) Betreuerin der Vermieterin, dass diese wegen ihrer Überlastung und der beabsichtigten Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung einmalig den  Abrechnungszeitraum auf neunzehn Monate verlängert. Die Testamentsvollstreckerin der verstorbenen Vermieterin rechnete am 31. August 2009 für den Zeitraum vom 1. Juni 2007 bis 31. Dezember 2008 ab und verlangte vom Mieter eine Nachzahlung von 728,15 Euro. Da der Mieter die Nachzahlung verweigerte, erhob die Testamentsvollstreckerin Klage. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zahlung, das Landgericht hob auf die Berufung des Mieters das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage ab. Es vertrat die Auffassung, dass die Vereinbarung des Mieters mit der (damaligen) Betreuerin der (inzwischen verstorbenen) früheren Vermieterin gemäß § 556 Absatz 3 Satz 1, Absatz 4 BGB unwirksam sei. Die Vereinbarung könne lediglich hinsichtlich der beabsichtigten Umstellung auf die kalenderjährliche Abrechnung wirksam sein. Hinsichtlich des dann abzurechnenden „Rumpfjahres“ 2007 (Juni bis Dezember 2007) sei die zwölfmonatige Abrechnungsfrist überschritten; eine formell ordnungsgemäße Abrechnung für 2008 liege ebenfalls nicht vor, da die (nur) für diesen Zeitraum angefallenen Kosten aus der Abrechnung für 2007 und 2008 nicht ersichtlich seien. Auf die Revision der Klägerin hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts auf. Die zwischen dem Mieter und der früheren Vermieterin getroffene Vereinbarung über eine einmalige Verlängerung der Abrechnungsperiode sei wirksam. Der Bundesgerichtshof konnte darin keinen Nachteil des Mieters im Sinne von § 556 Absatz 4 BGB erkennen. Auch für den Mieter sei die Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung unter Umständen von Vorteil, da künftige Abrechnungen dadurch übersichtlicher und nachvollziehbarer werden könnten. Dem möglichen Nachteil, dass ein Guthaben erst einige Monate später zur Auszahlung gelangt, stünde der mögliche Vorteil gegenüber, dass auch eine mögliche Nachzahlung erst später fällig wird.


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