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Mietrecht

Urteile

Abrechnungsfrist bei Betriebskosten und besondere Umstände

BGH Urteil vom 30.03.2011 – AZ VIII ZR 133/10 –

Die Vermieterin erhöhte im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für 2005 die Betriebskostenvorauszahlungen ab 2006. Die Mieterin zahlte in den Monaten Februar bis November 2007 diesen Erhöhungsbetrag jedoch nicht. Die Vermieterin erhob Zahlungsklage, die Mieterin wurde zur Zahlung dieses Betrags rechtskräftig verurteilt. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 führte die Vermieterin an Stelle der tatsächlich von der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen (€ 1.895,75) die geschuldeten Vorauszahlungen (€ 2.640,96) auf, wobei sie handschriftlich "Sollvorauszahlungen" vermerkte. Aufgrund dessen endete die Abrechnung mit einem Guthaben zu Gunsten der Mieterin, welches jene mit der Miete für den Monat Januar 2009 verrechnete.

 

Die Vermieterin berichtigte die Abrechnung mit Schreiben vom 14.01.2009, die Mieterin verweigerte die Zahlung. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage auf Zahlung der Nachzahlung sowie der Restmieten für die Monate Januar und Februar 2009.

 

Nachdem das Amtsgericht der Klage stattgegeben hatte, wies das Berufungsgericht die Klage bis auf die Restmiete für Februar2009 zurück. Die Revision hiergegen war erfolgreich. Aus folgenden Gründen:

 

In der Regel könne der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung lediglich innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigieren, auch wenn die ursprüngliche Abrechnung mit einem Guthaben zu Gunsten der Mieter/innen endet. Die Regelungen des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB sollen vor allemAuseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter/innen verhindern und den Mieter/innen Sicherheit bezüglich des Abrechnungsergebnisses geben. Damit unvereinbar sei es, wenn der Vermieter die Abrechnung nach Fristablauf zum Nachteil der Mieter/innen berichtigen dürfte. Dabei sei unbedeutend, um was für einen Fehler es sich handelt, sodass grundsätzlich auch falsche Vorauszahlungsbeträge nach Ablauf der Frist nicht mehr korrigiert werden könnten.

 

Die Richter haben auch darauf hingewiesen, dass der Vermieter die Vorauszahlungen für bereits vergangene Monate nur solange verlangen könne, als noch keine Abrechnung über diesen Zeitabschnitt erteilt sowie die entsprechende Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen sei. Anderenfalls sei er nur berechtigt, die sich ggf. aus der Abrechnung ergebende Nachzahlung zu verlangen.

 

In dem vorliegenden Fall sei der Fehler der Vermieterin jedoch dermaßen offensichtlich und für die Beklagte ohne Weiteres zu erkennen, dass ein Sich - Berufen auf den Fristablauf gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstöße. Zum einen sei der Unterschied zwischen den Höhen der Vorauszahlungsbeträge, die in der Abrechnung aufgeführt worden sind, und denen, die tatsächlich gezahlt wurden, zu hoch und damit offensichtlich. Zum anderen hätten die Vermieterin und die Mieterin zuvor  vor Gericht um diese Vorauszahlungen gestritten. Schließlich sei auch zu beachten, dass die Berichtigung der Abrechnung von der Vermieterin kurz nach Ablauf der Frist vorgenommen worden sei.
 


Dieses Urteil im Volltext können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen.


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