Mietrecht
Urteile
Abrechnung von Wasserkosten in gemischt genutzten Gebäuden
BGH Urteil – AZ VIII ZR 69/09 –
Mieter und Vermieter stritten um die Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung, insbesondere wegen der vom Mieter bestrittenen Positionen Wasser und Abwasser. In dem Gebäude befinden sich vier Wohnungsmieter und ein Gewerbemieter. Bei der Abrechnung hatte der Vermieter den Verbrauch für die Wohneinheiten und die Gewerbeeinheit zunächst gesondert ermittelt und dann den Wohnungsverbrauch auf die Wohnungen und den Gewerbeverbrauch auf das Gewerbe verteilt. Um den auf die Wohnungen entfallenen Verbrauch zu ermitteln, hat der Vermieter den vom Hauptwasserzähler ausgewiesenen Gesamtverbrauch angesetzt und den durch Zwischenzähler ermittelten Verbrauch des Gewerbemieters abgezogen. Die auf die einzelnen Wohnungen entfallenen Kosten wurden anteilig nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche bestimmt.
Der Mieter vertrat die Ansicht, dass es bei der Ermittlung dieser Kosten zu höheren Messungenauigkeiten komme als bei einer Ermittlung des Verbrauchs aller Wohnungen durch einen gesonderten Zwischenzähler. Darüber hinaus habe der Vermieter im Keller für jede Wohnung einen gesonderten Zwischenzähler installiert, was vom Vermieter bestritten wurde.
Das Amtsgericht und das Landgericht haben der Klage des Vermieters stattgegeben. Die Revision des Mieters zum BGH wurde zurückgewiesen. Der BGH erläuterte in seiner Entscheidung, dass weder ein Anspruch des Mieters auf Vorerfassung der Kosten aller Wohnungen noch auf eine Erfassung des Verbrauchs seiner Wohnung bestehe.
Im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung sei der Vermieter verpflichtet, die Kosten für Gewerbe und Wohnungen jeweils durch einen gesonderten Zähler zu erfassen, sodass die im vorliegenden Fall vom Vermieter ge-
wählte Differenzmethode hierbei unzulässig sei. Die insoweit maßgebliche Vorschrift des §12 Heizkostenverordnung sei jedoch auf die Ermittlung der Wasserkosten nicht entsprechend anzuwenden. Eine Verpflichtung zur individuellen Vorerfassung von Nutzergruppen sei für die Abrechnung der Wasserkosten nicht erforderlich.
Ein Anspruch des Mieters auf eine nutzerbezogene Vorerfassung (d. h. einen eigenen Zwi- schenzähler für die Wohnungsmieter) folge auch nicht aus der Vorschrift des § 556 a BGB. Diese Vorschrift sehe auch für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach Wohnfläche vor, soweit die Mietvertragsparteien nicht etwas anderes vereinbart haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter erfolgt. Somit schreibe die gesetzliche Regelung eine Verbrauchserfassung nicht vor und nehme die damit gegebenenfalls verbundenen Ungenauigkeiten in Kauf.
Auch die vom Vermieter durchgeführte Vorerfassung der Wasserkosten nach dem Verbrauch der Gewerbeeinheit und der Wohnungen ist nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden. Diese Vorgehensweise trage dem unterschiedlichen Verbrauch der Wohneinheiten einerseits und der Gewerbeeinheit andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Interesse einer möglichst ge- nauen Erfassung weitere Zwischenzähler für die Wohneinheiten einzubauen, ergebe sich daraus nicht. Insbesondere sei nicht zu erkennen, dass diese Art der Erfassung des Verbrauchs aller Wohneinheiten den Mieter unangemessen benachteilige.
Nachdem der Vermieter den Verbrauch der Wohneinheiten in der oben beschriebenen Weise ermittelt hatte, durfte er nach Ansicht des BGH diese Kosten anteilig im Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche auf die Wohnungen verteilen. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Erfassung des Einzel- verbrauchs der jeweiligen Wohnungen gab es nicht. Hierzu wäre es erforderlich gewesen, den Einzelverbrauch der Wohnungen durch Zwischenzähler zu erfassen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts gab es solche Zwischenzähler nicht, die bloße Vermutung des Mieters reiche für eine Beweiserhebung nicht aus.
Anmerkung: So auch BGH, Urt. v. 25. November 2009, AZ: VIII ZR 334/08 und BGH, Urt. v. 25. November 2009, AZ: VIII 27/09.