Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Abrechnung von Betriebskosten gegenüber Untermietern

Vereinbart eine Mieterin mit ihren Untermietern im Untermietvertrag eine monatliche „Betriebskostenpauschale“ und einigen sich Mieterin und Untermieter nachträglich darauf, dass die Untermieter die tatsächlich anfallenden durch sie verursachten Mehrbeträge für Wasser, Fernwärme und Strom auszugleichen haben, soweit sie ihre „Vorauszahlungen“ übersteigen, kann die Mieterin nicht die Jahresabrechnung der Vermieterin an ihre Untermieter weiterreichen und die Differenz zwischen dem Abrechnungsergebnis und den geleisteten Vorauszahlungen bzw. Pauschalen von den Untermietern verlangen.

LG Berlin, Urteil – AZ 67 S 277/15 –

Eine Mieterin vermietete ihre Wohnung im Dezember 2012 an zwei Untermieter. Laut Untermietvertrag sollten diese neben der Nettokaltmiete monatlich 140,00 Euro als „Betriebskostenpauschale“ sowie 28,00 Euro für Strom zahlen. Im Dezember 2013 wurde folgende zusätzliche Vereinbarung getroffen: „Nach Vorliegen der Abrechnung der Nebenkosten 2013 werden die Mehrbeträge, soweit sie die zu 2. Genannten (= die Untermieter, die Redaktion) verursacht wurden, nachträglich ausgeglichen. Die zu beachtenden Mehrbeträge betreffen Verbrauchskosten für Wasser, Fernwärme und Strom, soweit diese höher sind als die bislang gültigen Vorauszahlungen ausfallen. “ Im Mai 2014 erhielt die Mieterin von der Vermieterin die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2013, welche Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 3.990,09 Euro auswies. Mit Schreiben vom 7. August 2014 verlangte die Mieterin von Ihren Untermietern die Differenz zu den von diesen geleisteten Zahlungen (12 x 140,00 Euro) in Höhe von 2.310,09 Euro. Nachdem das Amtsgericht Lichtenberg der Zahlungsklage der Mieterin teilweise stattgegeben hatte, wies nun das Landgericht Berlin auf die Berufung der Untermieter die Klage insgesamt ab. Zwar unterstellte es zugunsten der Mieterin, dass durch die weitere Vereinbarung vom Dezember 2013 die mietvertraglich vereinbarte pauschale Abgeltung der Betriebskosten abgeändert wurde, allerdings erfordere diese Abänderung eine Abrechnung durch die Mieterin. Im Prinzip sei das „einfache Durchreichen der Betriebskostenabrechnung des Vermieters durch den Hauptmieter an den Untermieter“ möglich, aber im vorliegenden Fall sei keine den allgemeinen mietvertraglichen Regeln entsprechende Betriebskostenabrede zwischen der Mieterin und ihren Untermietern getroffen worden. Auch die zusätzliche Vereinbarung vom Dezember 2013 enthalte insoweit eine doppelte Einschränkung auf die von den Untermietern verursachten Mehrbeträge sowie auf die Verbrauchskosten von Wasser, Fernwärme und Strom. In der „Abrechnung“ vom 7. August 2014 würden aber ausnahmslos alle (vom Vermieter der Mieterin in Rechnung gestellten) Kosten herangezogen. Es werde weder nach Mehrverbrauch, noch nach Verbrauchskosten differenziert. Die von den Untermietern geleisteten Vorauszahlungen würden nicht den einzelnen Kosten zugeordnet. Daher sei die Abrechnung nicht nachvollziehbar und folglich formell unwirksam.


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.