Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Ablehnung von Modernisierungsmaßnahmen und Annahmeverzug bei Instandsetzungsmaßnahmen

Ein zu geringer Wasserdruck stellt eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache dar und berechtigt den Mieter zur Minderung des Mietzinses bis zu 20% der Bruttowarmmiete.
Ein schwergängiges Heizungsventil oder ein einzelner ausfallender Heizkörper begründet für sich genommen keinen erheblichen Mangel der Mietsache, wenn die ausreichende Beheizung der übrigen Wohnräume gewährleistet ist.
Der Mieter gerät nicht in Annahmeverzug, wenn er bestimmte Arbeiten lediglich als Modernisierung ablehnt.

LG Berlin, Urteil vom 26.08.2005 – AZ 63 S 98/05 –

Mieter und Vermieter stritten um die Zahlung eines nicht gezahlten Teils der Miete. Der Mieter hatte die Miete gemindert und dies mit einem zu geringen Wasserdruck begründet. Insbesondere musste in der Toilette regelmäßig mit einem Eimer nachgespült werden und die Füllung einer Badewanne dauerte bis zu 45 Minuten. Diesen Vortrag hatte der Vermieter lediglich pauschal mit Nichtwissen bestritten. Darüber hinaus war eines der Heizungsventile schwergängig und ließ sich wegen Undichtigkeit nicht öffnen. Der Vermieter hatte die Beseitigung der Mängel zusammen mit einer Modernisierung angekündigt. Der Mieter wollte die damit verbundenen Modernisierungsarbeiten nicht zulassen.

Das Landgericht gelangte zu dem Ergebnis, dass ein nicht ausreichender Wasserdruck zu einer deutlich mehr als nur unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietwohnung führe. Der Vermieter könne sich angesichts des vom Mieter geschilderten Mangels nicht darauf beschränken, diesen mit Nichtwissen zu bestreiten. Abgesehen davon, dass er zwischenzeitlich den Mangel beseitigt habe, hätte er gegebenenfalls die vom Mieter angezeigten Mängel besichtigen müssen und ggf. anhand der ihm von den beauftragten Handwerkern übermittelten Erkenntnisse substanziiert erwidern müssen. Eine Mietminderung von 20% bezogen auf die Bruttowarmmiete war nach Ansicht des Landgerichts angemessen.

Wegen des schwergängigen und (aufgrund der Undichtigkeit) nicht zu öffnenden Heizungsventils lehnte das Landgericht Berlin eine (weitergehende) Mietminderung ab. Aus dem entsprechenden Sachvortrag des Mieters ergebe sich keine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs. Allein aus dem Umstand, dass einzelne Heizkörper in einer Wohnung nicht erwärmt werden könnten, folge nicht eine wesentliche Gebrauchsbeeinträchtigung. Der Mieter hätte somit vortragen müssen, welche Räume sich in Abhängigkeit von den Außentemperaturen nicht mehr ordnungsgemäß beheizen lassen. Soweit die betroffenen Räume durch die Heizung in den übrigen Räumen ausreichend erwärmt würden, sei der Mieter zur Mietminderung nicht berechtigt.

Das Landgericht war hingegen den Ausführungen des Vermieters nicht gefolgt, dass der Mieter die vom Vermieter beabsichtigte Mängelbeseitigung nicht zugelassen habe. Es stellte insoweit fest, dass der Vermieter die Mängelbeseitigung nur im Zusammenhang mit einer gleichzeitig angekündigten Modernisierungsmaßnahme angeboten habe. Das Schreiben des Mieters, mit dem er nur die Instandsetzungsarbeiten, nicht jedoch die damit verbundenen Modernisierungsarbeiten dulden würde, stelle keine Ablehnung der Mängelbeseitigungsarbeiten dar.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 316


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