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Mietrecht

Urteile

Abgrenzung von Schadensersatzansprüchen zu Aufwendungsersatzansprüchen des Mieters bei Wasserschaden

Ein Anspruch des Mieters auf Schadensersatz der durch einen Wasserschaden verursachten Schäden an seinem Eigentum setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Er kann daher auch keinen Ersatz für Aufwendungen verlangen, die er für die Beseitigung von Schäden an seinem Eigentum aufwendet.
Der Mieter hat jedoch gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der durch einen Wasserschaden entstandenen Schäden an der Mietsache. Er kann daher Ersatz für diejenigen Aufwendungen verlangen, die er für die Beseitigung der Schäden an der Mietsache aufwendet.
Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, die vom Vermieter veranlassten Reparaturarbeiten unbeaufsichtigt in seiner Wohnung zuzulassen. Er kann daher auch Ersatz für diejenigen Aufwendungen verlangen, die für seine Anwesenheit in der Wohnung erforderlich sind.

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2005 – AZ 67 S 177/05 –

In der Wohnung der Mieter war (durch einen Rohrbruch in der Wohnung des Mieters darüber) ein Wasserschaden aufgetreten. Dieser Wasserschaden hatte unter anderem dazu geführt, dass in der Wohnung der betroffenen Mieter die Decken, Wände und Fußböden sowie die dem Vermieter gehörenden Einrichtungsgegenstände vollständig durchnässt waren.

Die Mängel innerhalb der Wohnung wurden vom Vermieter beseitigt, über die Mietminderung bis zur Beseitigung der Mängel gab es keinen Streit.

Aufgrund des Wasserschadens entstanden den Mietern unter anderem für das Ein- und Auslagern der Möbel aus den betroffenen Räumen, für das Reinigen der Möbel und Einrichtungsgegenstände und für die Ausfallzeiten des Mieters am Arbeitsplatz erhebliche Kosten. Die Mieter verlangten den Ersatz dieser Kosten als Schadensersatz. Der Vermieter lehnte Schadensersatzleistungen ab.

Das Landgericht hat die Klage der Mieter überwiegend abgewiesen. Ein Anspruch auf Schadensersatz wäre nach Ansicht des Landgerichts nur nach Maßgabe der Vorschrift des § 536 a BGB - entweder bei einem Verschulden des Vermieters oder bei Verzug mit der Mängelbeseitigung - gegeben. Anhaltspunkte für eine verschuldensunabhängige Haftung (Vorliegen der Mängel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses) waren für das Landgericht nicht ersichtlich.

Ein Verschulden des Vermieters hat das Landgericht ebenfalls ausgeschlossen. Ursächlich für den Wasserschaden war ein defektes Eckventil in der Wohnung über der Wohnung der Mieter. Den Vermieter treffe insoweit keine Verpflichtung zur regelmäßigen Kontrolle aller Ventile im Haus. Der vom Amtsgericht eingeschaltete Sachverständige war zu der Feststellung gelangt, dass die vorhandenen (handelsüblichen) Eckventile grundsätzlich nicht ausgetauscht werden müssten. Auch sei der Mieter, in dessen Wohnung sich in das defekte Eckventil befand, kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters gegenüber dem geschädigten Mieter, sodass es auf dessen behauptetes Verschulden ebenfalls nicht ankomme.

Den Mietern standen somit neben den Ansprüchen auf Mietminderung und Mängelbeseitigung (insoweit unstreitig) nur Ansprüche nach § 554 Abs. 4 BGB zum Ersatz derjenigen Kosten zu, die sie wegen der Mängelbeseitigungsarbeiten des Vermieters aufwenden mussten.

Nicht ersatzfähig waren daher die Kosten für die Beseitigung der Schäden am Eigentum der Mieter und die Kosten für die von den Mietern selbst behobenen Mängel. Zu den letzteren gehörten insbesondere die Kosten für das von den Mietern selbst durchgeführte Auswechseln des Fußbodens und für die ebenfalls von den Mietern durchgeführte Reinigung der Räumlichkeiten. Wegen der Arbeiten, die nicht der Beseitigung von Schäden und Verschmutzungen an den Sachen der Mieter zuzuordnen waren (Auswechseln des Fußbodens und Reinigen des Laminats) stand den Mietern nach Ansicht des Landgerichts lediglich ein Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Vermieter zu. Die Selbstvornahme durch einen Mieter führe nicht zu einem Kostenerstattungsanspruch nach Maßgabe des § 554 Abs. 4 BGB. Etwas anderes ergebe sich nur, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel im Verzug befindet.

Das Landgericht wies in seiner Entscheidung jedoch darauf hin, dass den Mietern ein Anspruch wegen derjenigen Aufwendungen zustehe, die erforderlich gewesen waren, um die Durchführung der Mängelbeseitigung durch den Vermieter überhaupt erst zu ermöglichen. Hierzu zähle unter anderem das Ausräumen und Einräumen sowie die Demontage und der anschließende Aufbau der Möbel. Zwar seien die Mieter verpflichtet, die insoweit erforderlichen Vorbereitungen für die Mängelbeseitigungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, eine Verpflichtung der Mieter für Baufreiheit zu sorgen, bestehe jedoch nicht. Aus diesem Grund seien sie berechtigt, eine angemessene Entschädigung für die Durchführung der nicht von ihnen geschuldeten Arbeiten zu verlangen. Das Landgericht hielt eine Entschädigung in Höhe von 7,50 Euro pro Stunde für sachgerecht.

Die Mieter konnten ebenfalls Ersatz für die erhöhten Fahrtkosten beanspruchen, die ihnen dadurch entstanden waren, dass sie für den Zeitraum der Umbauarbeiten wegen der Unbewohnbarkeit der Wohnung sich in ihrem Gartenhaus aufgehalten hatten. Insoweit erschien ist dem Landgericht plausibel, dass sowohl wegen der längeren Anfahrtstrecke zur Arbeit, als auch für die notwendigen Fahrten zur Überwachung der Mängelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung die von den Mietern geltend gemachten Kilometer angefallen waren. Insoweit hielt das Landgericht eine Kilometerpauschale von 30 Cent pro Kilometer für angemessen.

Nach Ansicht des Landgerichts konnte es den Mietern während der Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten nicht zugemutet werden, auf ihre Anwesenheit zu verzichten und die Handwerker unbeaufsichtigt in ihrer Wohnung zu lassen. In der Wohnung hätten sich zu dieser Zeit noch persönliche Sachen der Mieter gefunden, sodass die Gefahr eines Verlusts durch Diebstahl oder Unachtsamkeit nicht von der Hand zu weisen sei. Aus diesem Grund konnten die Mieter auch den Ersatz für die ausgefallene Arbeitszeit (Abzug vom Stundenkonto des Mieters) vom Vermieter als Aufwendungsersatz im Sinne des § 554 Abs. 4 BGB verlangen.

Abgedruckt im MieterMagazin 2006, Seite 73

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 320


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