Zuschlag für vom Vermieter durchzuführende Schönheitsreparaturen
Nach § 3 eines Mietvertrags aus dem Jahr 2015 ist von den Mietern neben einer „Grundmiete“ von 421,83 Euro und einer Betriebskostenvorauszahlung ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ in Höhe von 79,07 Euro zu zahlen. In § 7 des Mietvertrags ist außerdem geregelt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und der dafür in der Miete enthaltene Kostenansatz 0,87 Euro je m² betrage (was bei der Größe der Wohnung von 90,89 m² dem vereinbarten „Zuschlag“ entspricht). Die Mieter meinten, die Vereinbarung des „Zuschlags“ sei unwirksam, zumal sie die Wohnung unrenoviert übernommen hätten. Es würde ihnen mithilfe dieses Zuschlags eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt, ohne dass ihnen ein angemessener Ausgleich gewährt worden wäre. Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht. Seiner Auffassung nach stellt der Zuschlag ungeachtet dessen, dass er gesondert ausgewiesen sei, ein Entgelt für die Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters dar. Die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ habe für das Mietverhältnis keine rechtliche Bedeutung. Es mache für den Mieter keinen Unterschied, ob der Vermieter gleich eine um den Betrag dieses „Zuschlags“ höhere Grundmiete verlange oder ob er diesen Betrag gesondert aufführe. Er gebe dem Mieter damit lediglich einen (für den Mieter bedeutungslosen) Hinweis auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehöre der Zuschlag damit auch zur Ausgangsmiete, welche mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.
Anmerkung: Wichtig ist der Hinweis des BGH zur Einordnung im Fall einer späteren Mieterhöhung. Die „Nettokaltmiete“ , die hier als Ausgangsmiete einer Mieterhöhung anzusetzen sein wird, beträgt dann nicht 421,83 Euro, sondern 500,90 Euro. Das Gleiche wird bei Mietverträgen für die Ausgangsmiete gelten, wenn nach Vertragsabschluss ein etwaiger Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ zu prüfen ist.
