Zeitmietvertrag
Ist man das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem Zeitmietvertrag oder einem befristeten Mietvertrag. So ein Mietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann er weder vom Vermieter, noch von den Mieter/innen durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.
Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter/innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt. Folgende Gründe werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB): Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit
- die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen oder
- die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
Frühestens 4 Monate vor Fristablauf können die Mieter/innen vom Vermieter verlangen, ihnen binnen eines (1) Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist das der Fall, müssen die Mieter/innen die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz. Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn der Vermieter den Mieter/innen erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können die Mieter/innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können die Mieter/innen die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.
Wurde ein Zeitmietvertrag vereinbart, der den o.g. gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht wird, so gilt das Mietverhältnis als auf unbegrenzte Zeit vereinbart. Beide Mietvertragsparteien können den Vertrag dann auch ordentlich kündigen. In dieser Konstellation ist unter Umständen auch eine Umdeutung in einen Vertrag denkbar, bei dem beide Parteien auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH, Urt. v. 11.12.2013, Az.: VIII ZR 235/12; BGH, Urt. v. 10.7.2013, AZ.: VIII ZR 388/12). Vereinbarungen im Mietvertrag, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen, sind nicht wirksam.
Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und die Mieter/innen andererseits langfristig binden kann, sollten Mieter/innen einen solchen Vertrag nicht leichtfertig abschließen.
Wir beraten Sie hierzu gerne in einer unserer Beratungsstellen.
