Wohnungskauf

Was sollten Mieter/innen bedenken, wenn sie die von ihnen gemietete Wohnung kaufen wollen?

Wird die angemietete Wohnung umgewandelt und Wohnungseigentum begründet, haben die Mieter/innen ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nunmehr als Eigentumswohnung an einen Dritten veräußert werden soll. Das Vorkaufsrecht der Mieter/innen ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer oder der Kaufinteressent hat die Mieter/innen über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB).

Die Mieter/innen haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über das Vorkaufsrecht, bei mehreren Mieter/innen einer Wohnung beginnt die Frist erst mit der Mitteilung an alle Mieter/innen. Wollen die Mieter/innen ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Mieter/innen sollten nicht den Fehler machen, vor Ablauf der Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten! Denn dann könnte der Käufer schon eher ins Grundbuch eingetragen werden und entsprechend würde die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung früher enden!

Doch die Risiken eines Wohnungskaufs sind groß und kaum zu überschauen:

Als Käufer nehmen Sie langjährige finanzielle Belastungen, wenn nicht sogar lebenslange Verschuldung, auf sich. Wer das tut, muss sich sicher sein, dass nicht eines Tages z. B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit Zahlungsunfähigkeit entsteht, denn dies führt oft zum Verlust der Wohnung durch Zwangsversteigerung und zu einem Schuldenberg.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist künftig ortsgebunden - nicht gerade ein Vorteil auf einem Arbeitsmarkt, der Flexibilität und Mobilität verlangt. Der Verkauf einer Eigentumswohnung aber ist oft langwierig oder nur mit Verlust möglich.
Die künftige monatliche Belastung, die Ihnen manche "Experten" vorrechnen, erweist sich schnell als schöngerechnet. Der Werbeslogan "Kaufen ist billiger als mieten" stimmt allenfalls für Großverdiener. Lassen Sie sich unbedingt fachkompetent und vertrauenswürdig von neutralen Dritten beraten, z. B. von einer Verbraucherzentrale.
Auch beim Kauf der eigenen Wohnung fallen Erwerbsnebenkosten an, nämlich Grunderwerbssteuer (in Berlin für Rechtsvorgänge, die ab dem 01.01.2007 bis zum 31.03.2012 verwirklicht wurden, 4,5%; für Rechtsvorgänge ab dem 01. April 2012 verwirklicht wurden, 5%) sowie Gebühren für Notar und Grundbuchumschreibung.
Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur sämtliche Betriebskosten selbst tragen, sondern vor allem auch sämtliche Reparaturkosten. Die Abschätzung des tatsächlichen Instandsetzungsbedarfs aber ist ein fast unmögliches Unterfangen und böse Überraschungen sind vorprogrammiert. Meist werden die Häuser vor der Umwandlung nur oberflächlich aufpoliert bzw. "pfuschmodernisiert". Nicht selten treten schwerwiegende Schäden auf (z. B. an den Dächern). Eine Gewährleistung für solche verborgenen Mängel bieten Kaufverträge aber nur selten.
Mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform können die Eigentümer eines Hauses mehrheitlich eine Modernisierung (z. B. Aufzuganbau) beschließen. An diesen Kosten können alle Eigentümer beteiligt werden, auch diejenigen, die gegen diese Baumaßnahme gestimmt haben.

Finanziell lohnt sich also der Erwerb der eigenen Mietwohnung selten. Doch der Wunsch, in der gewohnten Umgebung zu bleiben und in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sowie die Drohungen und Lockungen der vermietenden Wohnungseigentümer drängen oft zu einer Entscheidung, die vernünftige Gründe missachtet. Pure Demagogie ist es, wenn versprochen wird, ein Verkauf solle nur an die Mieter/innen, keinesfalls aber an fremde Käufer erfolgen: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat noch nie dazu geführt, dass nun Mieter/innen massenhaft ihre Wohnungen hätten kaufen können! Immer fiel die Mehrheit der umgewandelten Wohnungen in die Hände von Großverdienern, "Steuersparern" und Immobilienspekulanten.

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