Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Wohnungseigentum

Was sind die (rechtlichen) Besonderheiten beim Wohnungseigentum?

Die deutsche Rechtsordnung, wie sie seit 1900 im BGB festgeschrieben ist, bindet die Gebäude als wesentliche Bestandteile an die Grundstücke (§ 94 BGB). An wesentlichen Bestandteilen kann kein gesondertes Eigentum begründet werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks auch der Eigentümer des darauf gebauten Hauses ist. Er kann das Eigentum an dem Haus nicht jemandem anderen übertragen, ohne dabei auch sein Eigentum an dem Grundstück aufzugeben.

Erst 1951 durchbrach das WoEigG diesen Grundsatz und schuf durch rechtssystematisch komplizierte Konstruktionen die Möglichkeit des Sondereigentums (§ 1 WoEigG).

Nur jeweils zwischen den Mieter/innen und den Wohnungseigentümern bestehen die mietrechtlichen Beziehungen. Sie richten sich ausschließlich nach Gesetz und Mietvertrag und unterscheiden sich in keiner Weise von denen in reinen Miethäusern. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden grundsätzlich nur die Eigentümer und haben keine unmittelbar zwingende Wirkung für die Mieterschaft. Insbesondere ersetzen solche Beschlüsse niemals eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten. Andererseits können die Mieter/innen von dem Eigentümer verlangen, dass er notwendige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einfordert und gegebenenfalls auch gerichtlich einklagt. Dennoch sind diese Mietverhältnisse faktisch dadurch benachteiligt, dass die Mieter wesentlich stärker durch Kündigung wegen Eigenbedarfs bedroht sind als die Mieter in einem reinen Miethaus.


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