Wasseruhr / Wasserzähler

Müssen die Wasserkosten nach der Wasseruhr/dem Wasserzähler auf die Mieter/innen verteilt werden? Was passietr bei Mesdifferenzen und ungeeichten Zählern?

Die Wasserkosten können nach Quadratmetern, Personen oder Verbrauch verteilt weden. Letzteres ist nur nach Einbau von Wasseruhren möglich. Auch wenn es am fairsten es, wenn jede/r nur für die Menge an Wasser zahlt, die er/sie selbst verbraucht hat, ist der Vermieter nicht verpflichtet Wasseruhren zu installieren. Lässt der Vermieter aber Wasserzähler einbauen, handelt es sich hierbei um eine Modernisierung. Die Kosten des Einbaus kann der Vermieter also in Form einer Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Das bedeutet, dass er die Jahresmiete um 11% der Einbau- und Gerätekosten erhöhen kann.

Da der Einbau von Wasserzählern eine Maßnahme mit unerheblicher Einwirkung auf die Mieträume darstellt und meist eine unerhebliche Mieterhöhung mit einhergeht (§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB), reicht eine bloße Mitteilung des Vermieters, dass er den Einbau vornehmen lassen will. Zusätzlich hat das Landgericht Berlin entschieden, dass eine Erhöhung bis zu 5% der Nettomiete eine Bagatellmaßnahme darstellt und nicht angekündigt werden muss (Urt. v. 27.06.1991, AZ: 61 S 355/90). Insofern sollten sich Mieter/innen darüber im Klaren sein, dass eine Mieterhöhung ohne Vorwarnung auf sie zukommen kann, wenn die Zähler erst einmal eingebaut worden sind.

Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung

Der Einbau von Wasseruhren wirkt sich auf die Betriebskostenabrechnung aus. Sind alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet, müssen die so ermittelten Werte der Abrechnung zugrunde gelegt werden. Die Wasserkosten sind von nun an nach Verbrauch umzulegen.

Fehlen in einzelnen Wohnungen Wasserzähler, ist der Vermieter nicht verpflichtet, bei den mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen nach Verbrauch und bei den anderen nach Wohnfläche abzurechnen (BGH, Urt. v. 12. März 2008, AZ: VIII ZR 188/07). Er kann die Kosten folglich in diesem Fall weiterhin nach Quadratmetern oder Personen umlegen.

Messdifferenzen bei Wasserzählern

Es kommt vor, dass es zu Differenzen zwischen dem Messergebnis des Hauptwasserzählers und dem aller Wohnungswasserzähler gibt. Meist liegt dies daran, dass der Hauptwasserzähler genauer ist, als die einzelnen Wasserzähler in den Wohnungen.

Müssen Mieter/innen dies hinnehmen und die Differenz mitbezahlen? Viele Gerichte ziehen hier eine Grenze bei einer Differenz von 20% (AG Köpenick, Urt. v. 04.05.2006, AZ:12 C 44/06; LG Berlin, Urt. v. 04.12.2001, AZ: 65 S 85/01; LG Braunschweig, Urt. v. 22.12.1998, AZ: 6 S 163/98). Überschreitet die Messdifferenz diese Grenze, sind die Mieter/innen lediglich verpflichtet, die in ihrer Wohnung gemessenen Verbrauchsmengen zu bezahlen. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht berechtigt, die Differenz anteilig auf die Mieter/innen zu verteilen. Unterhalb der Grenze jedoch wird allein das Ergebnis des Hauptwasserzählers berücksichtigt und nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungswasserzähler verteilt.

Ungeeichte Wasserzähler

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter bei der Abrechnung über die Wasserkosten auch die Werte ungeeichter Wasserzähler verwenden darf, wenn es ihm gelingt darzulegen und zu beweisen, dass die abgelesenen Werte richtig sind, sprich die Messtoleranzen eingehalten wurden. In diesem Fall steht § 25 Abs. 1 Nr. 1a Eichgesetz der Verwendung nicht entgegen (BGH, Urt. v. 17.11.2010, AZ: VIII ZR 112/10).

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