Verlängerung der Untermieterlaubnis
Eine von zwei Mieterinnen einer 2,5-Zimmer-Wohnung in Neukölln zog im Sommer 2014 nach Frankreich, um dort eine befristete Arbeitsstelle anzutreten. Die von ihr bis dahin bewohnten 1,5 Zimmer vermieteten die Mieterinnen an eine Untermieterin. Die Untermieterlaubnis wurde auf die Dauer des befristeten Arbeitsverhältnisses – bis zum 1. September 2015 – beschränkt. Die ausgezogene Mieterin ging dann ein unbefristetes Arbeitsverhältnis ein und wollte dauerhaft in Frankreich bleiben. Die Mieterinnen vergaßen zunächst, eine unbefristete Untermieterlaubnis zu beantragen. Erst im Februar 2016 stellten sie einen entsprechenden Antrag bei ihren Vermieterinnen, die ihn jedoch ablehnten und die Auffassung vertraten, dass sie eine Untervermietung von 1,5 der 2,5 Zimmer, also mehr als der Hälfte der Wohnung, nicht genehmigen müssten. Zudem sei das Vertrauensverhältnis durch die unerlaubte Fortsetzung der Untervermietung zerstört. Das Amtsgericht Neukölln verurteilte die Vermieterinnen jedoch zur Erteilung der gewünschten Untermieterlaubnis. Das Amtsgericht stellte zunächst klar, dass es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Juni 2014, AZ: VIII ZR 349/13, MieterEcho Nr. 369/ September 2014) nicht darauf ankomme, welchen Flächenanteil der untervermietete Raum an der Gesamtfläche der Wohnung habe. Vielmehr genüge es, dass „der Mieter einen auch nur kleinen Teil wie auch immer weiter nutzt“ . Auch reiche für die Annahme eines „berechtigten Interesses“ an der Untervermietung „jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechtsordnung im Einklang steht“ aus. Ein solches sei bereits im Interesse der verbleibenden Mieterin, die Wohnung auch künftig nicht allein zu bewohnen und zu bezahlen, zu sehen. Dabei komme es weder auf die Art und Intensität ihrer persönlichen Beziehung zur Untermieterin an noch darauf, ob sie sich die Wohnung auch allein leisten könnte. Nach Auffassung des Amtsgerichts führte auch der um einige Monate verspätete Antrag der Mieterinnen auf Verlängerung der Untermieterlaubnis nicht zu einer anderen Beurteilung. Eine Gestattung der (weiteren) Untervermietung an die ihrer bereits bekannten Untermieterin sei den Vermieterinnen deswegen nicht unzumutbar.
Anmerkung: Auch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Untervermietung stellt die Untervermietung bei fehlender (oder wie hier abgelaufener) Untermieterlaubnis einen Vertragsverstoß dar, der im schlimmsten Fall zur Kündigung führen kann. Sie sollten daher stets darauf achten, dass im Fall einer befristeten Untermieterlaubnis rechtzeitig vor Ablauf eine Verlängerung beantragt (und notfalls gerichtlich durchgesetzt) wird.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang
