Sonderkündigungsrechte
Welche Sonderkündigungsrechte stehen Mieter/innen zu?
Wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart ist, aber die Mieter/innen die Wohnung wechseln möchten oder müssen, oder wenn Mieter/innen in fesselnden Zeitmietverträgen stecken, können sie möglicherweise Sonderkündigungsrechte nutzen, die das Mietrecht in verschiedenen Zusammenhängen einräumt:
- Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestattet den Mieter/innen nach § 561 BGB, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Beispiel: Die Mieterhöhung geht zwischen dem 1. und 31. Januar eines Jahres zu, dann können Mieter/innen bis 31. März per 31. Mai kündigen.
Kündigen die Mieter/innen, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. - Bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung gelten dieselben Rechte.
- Für Mieter/innen von Sozialwohnungen gelten andere Regelungen. Sie können nach § 11 WoBindG bei einer Mieterhöhung bis zum dritten Tag des Monats, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, zum nächsten Monatsende kündigen. Beispiel: Wird die Mieterhöhung zum 1. April fällig, dann können die Mieter/innen bis zum 3. April zum 31. Mai kündigen.
Ein weiteres Sonderkündigungsrecht ergibt sich für diese Mieter/innen aus § 1c WoG Bln. Erhöht sich die Miete um mindestens 10% oder innerhalb von vier Jahren um mindestens 15%, so haben die Mieter/innen ab Zugang der Mieterhöhungserklärung innerhalb einer dreimonatigen Überlegungsfrist Zeit, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des sechsten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu kündigen. Kündigen die Mieter/innen, so tritt die Mieterhöhung nicht ein, andernfalls wird sie nach Ablauf der Überlegungsfrist wirksam. - Die Ankündigung einer Modernisierung berechtigt die Mieter/innen nach § 555e BGB bis zum Ablauf des nächsten Monats zum Ende des dann folgenden Monats zu kündigen. Beispiel: Zugang der Modernisierungsankündigung zwischen dem 1. und 31. Januar. Die Kündigung zum 31. März kann dann bis zum 28/29. Februar ausgesprochen werden.
Bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, besteht das Sonderkündigungsrecht nicht. - Wenn der Vermieter einer Untervermietung eines Teils der Wohnung nicht zustimmt, können Mieter/innen nach § 540 Abs.1 S.2 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorliegt.
- Ein eigentlich nicht ohne Weiteres kündbarer Zeitmietvertrag kann, sofern er gleichzeitig eine Staffelmietvereinbarung hat, von den Mieter/innen vorzeitig zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden, denn nach § 557a Abs.3 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Anschließend kann immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
- Wenn ein Mieter/ eine Mieterin verstirbt, können die Mitmieter/innen (§ 563a Abs.2 BGB) bzw. Erben/Erbinnen (§ 564 S.2 BGB) innerhalb eines Monats ab Kenntnis von dem Todesfall die Kündigung aussprechen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall 3 Monate.
- Für die nur noch seltenen Zeitmietverträge, die vor der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gilt eine Besonderheit: Werden diese Mieter/innen in ihrer Funktion als Militärpersonen, Beamte, Geistliche oder Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten versetzt, kann der Mietvertrag gem. § 570 BGB a. F. aus diesem Grund mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Allerdings muss dies bereits für den ersten Termin ausgesprochen werden, an dem hieraus gekündigt werden darf.
Die Sonderkündigungsrechte können vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Für alle Kündigungserklärungen gilt, dass sie beim Vermieter bis zum Ablauf der Frist eingegangen sein müssen.