Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Schwarze Wohnung

Was genau versteht man unter einer "Schwarzen Wohnung", "Fogging" oder "Magic Dust"? Wie ist in diesem Zusammenhang die Rechtslage?

Ein Phänomen tritt seit einiger Zeit häufiger in Erscheinung: Man heizt und fast über Nacht entstehen schwarze, klebrige, rußähnliche Flecken in der Wohnung, die sich nur sehr schwer entfernen lassen: „Magic Dust“, „Fogging“ oder auch „Schwarze Wohnung“ genannt. Oft werden die dunklen Stellen an der Wand, aber auch auf Möbeln, zuerst für Schimmelpilz gehalten. Beim Beseitigen wird dann festgestellt, dass sich die Ablagerungen – anders als Schimmel – nicht wegwischen lassen und nach dem Überstreichen wieder erscheinen.

Der Schaden „Magic Dust“ ist bisher kaum bekannt. Das Umweltbundesamt untersucht das Phänomen, das verstärkt seit Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung 1995 auftrat. Experten fürchten, die Vorschriften der EnEV könnten die Problemfälle noch vermehren.

Die Analyse von Schadensfällen zeigt, dass hauptsächlich Farben, Kleber und Kunststoffböden am „Magic Dust“ beteiligt sind. Denn meist tritt das Phänomen in der ersten Heizperiode nach der Sanierung von Altbauten oder nach dem Bezug von Neubauten auf. Es entsteht durch einen Chemikalienmix. Manche Produkte, die beim Ausbau einer Wohnung verwendet werden, dünsten schwerflüchtige organische Verbindungen, meist Weichmacher (Phthalate), aus. Diese Stoffe können noch Monate nach der Renovierung in die Raumluft abgegeben werden. Sie sind geruchlos und in den bisher gemessenen Konzentrationen in betroffenen Wohnungen auch nicht gesundheitsschädlich. Diese Weichmacher verbinden sich mit dem stets in der Luft vorhandenen Schwebstaub.

 

Welche Faktoren nun dazu führen, dass hieraus die schwarzen schmierigen Ablagerungen entstehen, ist zur Zeit noch nicht geklärt. Häufige Begleitumstände sind bauliche Mängel, wie etwa kalte Wandbereiche oder Wärmebrücken, ungünstige strömungstechnische Einflüsse vor Wandflächen und ein erhöhtes elektrostatisches Potenzial in der Raumluft. Hinzu kommen unzureichendes Lüften, ungünstiges (periodisches) Heizen, das verstärkte Abbrennen von rußenden Kerzen oder Öllämpchen und eine erhöhte Staubkonzentration in der Luft. Zur Entstehung des „Magic Dust"-Effekts müssen mehrere, aber nicht alle Bedingungen gleichzeitig vorliegen.

Zunächst werden die Mieter/innen bei Fogging in der Wohnung daran interessiert sein, den Schaden beseitigen zu lassen. Dazu ist der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet und zwar unabhängig davon, ob die Ursache für den Mangel in seinem oder dem Gefahrenbereich des Mieters liegt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mieter/innen das „Fogging“ zu vertreten haben. Dies ist gegeben, wenn die Handlungen, die zu dem Mangel führten (z.B. Streichen mit einer Wandfarbe, die chemisch mit den Dämpfen aus dem Bodenbelag reagiert), nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen (BGH, Urt. v. 28.05.2008, AZ: VIII ZR 271/07).

Wollen die Mieter/innen daneben auch einen Anspruch auf Schadensersatz gerichtlich geltend machen, müssen sie alle Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB darlegen und beweisen. Insbesondere müssen sie nicht nur beweisen, dass ein Mangel vorliegt, sondern auch dass er vom Vermieter zu verschulden ist. Das ist der Fall, wenn die Ursache für das „Fogging“ aus dem Einfluss- und Herrschaftsbereich des Vermieters stammt. Erst wenn dies festgestellt ist, muss der Vermieter aktiv werden und sich hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Wenn nicht geklärt werden kann, wessen Einflussbereich der Schaden zuzurechnen ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich zu entlasten. Vielmehr können die Mieter/innen in diesem Fall nicht den erforderlichen Beweis führen und werden ihre Ansprüche nicht durchsetzen können (BGH, Urt. v. 25.01.2006, AZ: VIII ZR 223/04).

 

Hilfe im Schadensfall

Das Umweltbundesamt empfiehlt den von „Magic Dust“ betroffenen Mieter/innen, zunächst Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen kann man auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.

Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim Umweltbundesamt. Das Umweltbundesamt hat zum Thema Fogging (und Schimmel) eine Broschüre veröffentlicht: „Attacke des schwarzen Staubes – Das Phänomen »Schwarze Wohnungen« Ursachen – Wirkungen – Abhilfe“. Die Broschüre ist als PDF kostenlos erhältlich:

Umweltbundesamt, Fachgebiet II 1.3, Innenraumhygiene, Postfach 33 00 22, 14191 Berlin, Fax: (030) 8903-2912, www.umweltbundesamt.de


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