Schönheitsreparaturen
Das Problem ist den meisten Mieter/innen nur zu gut bekannt. Eine neue Wohnung wird gemietet und aus der alten möchte man möglichst schnell und ohne großen Aufwand ausziehen. Doch oft streiten sich Vermieter und Mieter/innen, weil sie unterschiedlicher Auffassung darüber sind, wie die Wohnung bei der Rückgabe auszusehen hat.
Schönheitsreparaturen sind laut Gesetz Sache des Vermieters, jedoch wird fast immer versucht, diese Verpflichtung im Mietvertrag auf die Mieter/innen abzuwälzen. In welchen Fällen Mieter/innen tatsächlich renovieren müssen, hängt aber davon ab, ob eine entsprechende Verpflichtung im Mietvertrag steht und diese Vereinbarung wirksam ist. Und es kommt darauf an, in welchem Zustand (renovierungsbedürftig oder nicht) die Wohnung gemietet wurde. Um nicht Schönheitsreparaturen zu leisten, ohne dazu verpflichtet zu sein, oder trotz Verpflichtung die Ausführung zu unterlassen, sollten Sie die entsprechenden Regelungen in Ihrem Mietvertrag überprüfen lassen. Leichtfertigkeit kann Sie teuer zu stehen kommen!
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Was sind Schönheitsreparaturen?
Für den sozialen Wohnraum beantwortet die II. Berechnungsverordnung (II. BV) die Frage. Dort heißt es im § 28 Absatz 4 Satz 5 etwas altmodisch: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“Eine andere gesetzliche Definition existiert nicht und die Gerichte wenden diese Begriffsbestimmung auch für den preisfreien Wohnraum an. Prinzipiell umfassen Schönheitsreparaturen nur Abnutzungen, die sich „mit Farbe, Tapete und gegebenenfalls etwas Gips“ erneuern lassen. Deshalb handelt es sich auch nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn.
Was sind keine Schönheitsreparaturen?
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören Arbeiten, die über malermäßige Instandsetzungen hinausgehen oder Flächen betreffen, die sich außerhalb der Wohnung befinden (siehe Kasten). So hat der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht einen durch vertragsgemäßen, also normalen Gebrauch abgenutzten Fußbodenbelag zu ersetzen, wenn er mitvermietet ist, d. h. wenn Sie ihn nicht selbst eingebracht oder vom Vormieter übernommen haben. Etwas anderes gilt natürlich, wenn Sie den Fußboden oder et-was anderes in der Wohnung beschädigt haben, z. B. durch heruntergefallene Gegenstände, Brand-löcher oder Rotweinflecken. Von Ihnen beschädigtes oder überdurchschnittlich stark beschmutztes Vermietereigentum müssen Sie ersetzen.
Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig?
Nach dem Gesetz ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB sagt: „Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Und § 538 BGB ergänzt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Das heißt, der Vermieter hat Ihnen die Wohnung so zu überlassen, dass Sie darin wohnen können und sie in eben diesem Zustand zu erhalten, also in angemessenen zeitlichen Abständen (zu Renovierungsfristen siehe unten) auch zu renovieren.
Vertragsfreiheit
Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollen Mieter/innen und Vermieter gleichberechtigte Vertragspartner sein und als solche die Bedingungen des Mietvertrags frei aushandeln. In der Praxis wird Ihnen der Vermieter fast immer einen vorbereiteten Vertrag zur Unterschrift vorlegen. Ihre „Vertragsfreiheit“ besteht dann darin, diesen Vertrag zu akzeptieren oder die Wohnung nicht zu mieten.
Formularklausel oder Individualvereinbarung
Bei mietvertraglichen Regelungen ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbst vorformulierte Klauseln mehrmals verwendet, handelt es sich um Formularklauseln. Die mehrmalige Verwendung durch den Vermieter müssen Sie allerdings beweisen können. Benachteiligen Formularklauseln des Vermieters die Mieter/innen unangemessen, sind sie unwirksam.
Sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen, die zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte sein sollen, werden in Mietverträgen zumeist unter „sonstige Vereinbarungen“ aufgeführt. Dann ist Vorsicht geboten: Der Vermieter hat bei einer solchen Einzelvereinbarung im Unterschied zu einer Formularklausel weitreichendere Möglichkeiten, Ihnen Schönheitsreparaturen aufzubürden.
Mietvertrag regelt Zuständigkeit
Es kommt darauf an, was im Mietvertrag steht und wie es vereinbart wurde. Steht zu Schönheitsreparaturen gar nichts im Mietvertrag, brauchen Sie nicht zu renovieren. Das gilt auch bei einem mündlichen Mietvertrag. Wenn im Mietvertrag nur steht, dass die Wohnung „besenrein“, „bezugsfertig“, „in vertrags-gemäßem Zustand“ oder ähnlich zu übergeben ist, müssen Sie ebenfalls keine Schönheitsreparaturen ausführen.
Nur wenige Klauseln sind wirksam!
Fast alle Mietverträge enthalten Vertragsbedingungen über die Pflicht der Mieter/innen zur Renovierung während der Wohndauer und beim Auszug.
Eine Vielzahl von Klauseln wurde mittlerweile vom Bundesgerichtshof (BGH) für -unwirksam erklärt. In vielen Fällen entsteht durch die Kombination von mehreren Klauseln oder von Klauseln und Individualvereinbarungen ein Summierungseffekt, der dazu führt, dass die Mieter/innen unangemessen benachteiligt werden. Das macht häufig die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam.
Konsequenz: Sie müssen die Wohnung beim Auszug tatsächlich nur geräumt und besenrein übergeben. Es kommt aber immer auf den genauen Wortlaut an!
Schönheitsreparaturen während der Wohndauer
Warum Mieter/innen während des laufenden Mietverhältnisses überhaupt renovieren müssen, bleibt unklar. Die Wohnung wird durch eine -vergilbte Tapete oder fleckige Wandfarbe schließlich nicht beschädigt. Trotzdem wurde vom BGH eine Renovierungspflicht der Mieter/innen im laufenden Mietverhältnis bestätigt, und zwar unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz -der Wohnung gefährdet ist (BGH, AZ: VIII ZR 192/04). Führen Sie wirksam vereinbarte und fällige Schönheitsreparaturen trotz Aufforderung des Vermieters nicht aus, hat der Vermieter nach Auffassung des BGH Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Reno-vierungskosten.
Renovierungsfristen
Die meisten älteren Mietverträge orientieren sich bei der Übertragung der Renovierungsverpflichtung trotz erheblich verbesserter Renovierungsmaterialien immer noch am Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976. Die dort genannten Fristen wurden in der Rechtsprechung bislang bestätigt. Es wäre zu wünschen, dass sie in absehbarer Zeit verlängert werden. Sie betragen derzeit:
- drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen
- fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie Flure, Dielen und Toiletten
- sieben Jahre für andere Nebenräume
Diese Fristen sollen auch gelten, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt sind. Sie sind aber nur eine Richtschnur, denn es ist immer der konkrete Renovierungsbedarf zu berücksichtigen. Dieser kann nach sehr unterschiedlichen Zeiträumen entstehen je nachdem, wie die Wohnung tatsächlich genutzt wird. Unwirksam sind deshalb Vereinbarungen mit kürzeren als den oben genannten Fristen oder Vereinbarungen, die eine Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“ nach solchen sogenannten „starren“ Fristen verlangen (BGH, AZ: VIII ZR 361/03). Nicht starr sind hingegen Fristen, die lediglich Empfehlungscharakter haben – zu erkennen an Formulierungen wie „etwa“, „grundsätzlich“, „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“. Auch hier kommt es auf den genauen Wortlaut an.
Weitere unwirksame Klauseln
Während der Wohndauer ist es Ihre Entscheidung, wie Sie die Wohnung gestalten möchten, solange Sie nicht die Bausubstanz beschädigen. Deshalb hat der BGH eine Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt, die Ihnen vorschreiben, wie Sie die Wohnung während der Mietzeit zu renovieren haben. Unwirksam sind danach insbesondere Klauseln wie:
- „Die Wohnung ist in hellen, neutralen Farben zu streichen.“ (Farbwahlklausel, BGH, AZ: VIII ZR 205/11)
- „Fenster und Türen sind weiß zu streichen.“ (BGH, AZ: VIII ZR 50/09)
- „Von der bisherigen Ausführungsart darf nur mit Zustimmung des Vermieters abgewichen werden.“ (BGH, AZ: VIII ZR 237/11)
Unwirksam sind auch Klauseln, die Ihnen vorschreiben, die Schönheitsreparaturen ausschließlich von einer Fachfirma ausführen zu lassen (Fachhandwerkerklausel, BGH, AZ: VIII ZR 294/09). Unwirksam ist auch, wenn von Ihnen Arbeiten verlangt werden, die keine Schönheitsreparaturen sind („Parkett abziehen und versiegeln“, BGH, AZ: VIII ZR 48/09). Erst recht unwirksam sind Klauseln, in denen neben laufenden Schönheitsreparaturen auch noch eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand bei Auszug verlangt wird, wie z. B. „Während der Mietzeit ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen regelmäßig auszuführen. Die Wohnung ist bei Auszug frisch renoviert (weiß) zu übergeben“ (Summierungseffekt, BGH, AZ: VIII ZR 308/02). Es sei an dieser Stelle nochmals ausdrücklich betont, dass diese – keineswegs abschließende – Auswahl unwirksamer Klauseln Ihnen nur eine grobe Orientierung geben und eine Beratung zu Ihrem Mietvertrag nicht ersetzen kann.
Wenn eine renovierungsbedürftige Wohnung gemietet wurde
Auch wenn die Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag wirksam sein sollten, müssen Sie während des Mietverhältnisses oder bei Auszug nicht in jedem Fall renovieren. Der BGH urteilte am 18. März 2015 in drei parallel entschiedenen Fällen, dass Mieter/innen zu Beginn, während oder bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen, wenn sie eine unrenovierte oder zumindest renovierungsbedürftige Wohnung gemietet haben (BGH, AZ: VIII ZR 185/14). Entscheidend ist, ob die Wohnung bei der Übernahme Gebrauchsspuren aufweist, die aus der Zeit vor Beginn des Mietverhältnisses herrühren. Dem BGH zufolge ist dies immer eine Frage des Einzelfalls.
Aber: Vermieter können die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch bei Überlassung einer renovierungsbedürftigen Wohnung weiterhin vertraglich abwälzen, wenn sie eine angemessene Gegenleistung gewähren -(üblich ist ein Mietnachlass zu Beginn des Mietverhältnisses). Was angemessen sein soll, hat der BGH nicht abschließend entschieden. Für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn sind die Mieter/innen beweispflichtig. Die neue Rechtsprechung macht es mehr denn je erforderlich, den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn z. B. durch Fotos, Zeug/innen und Protokolle sorg--fältig und beweissicher zu dokumentieren, vor allem, wenn die Wohnung nicht vollständig frisch -renoviert übergeben wurde.
Schönheitsreparaturen beim Auszug
Ohne mietvertragliche Regelung ist die Wohnung bei Auszug geräumt und besenrein zu über--geben. Wurde eine renovierte Wohnung gemietet und im Mietvertrag die Abwälzung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses wirksam vereinbart, von Ihnen aber nicht durchgeführt, ist eine Endrenovierung bei Auszug erforderlich. Anders als im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter in diesem Fall eine Ausführung zumindest in hellen oder neutralen Farben verlangen. Falls die Schönheitsreparaturen entsprechend der vereinbarten Fristen von Ihnen durchgeführt wurden, müssen Sie das im Streitfall auch belegen können, möglicherweise noch nach Jahren. Bewahren Sie also Rechnungen von Malerbetrieben oder von gekauftem Material (Farbe, Tapeten, Pinsel, Spachtelmasse etc. ) sorgfältig auf und bitten Sie Zeug/innen, sich Zeitpunkt und Art der durchgeführten Arbeiten zu notieren. Erst recht gilt dies natürlich für den Fall, dass Sie eine renovierungsbedürftige Wohnung gemietet haben. Versuchen Sie in derartigen Fällen – ggf. auch im Nachhinein – Beweise für den Zustand der Wohnung bei Einzug zu sammeln, selbst wenn Sie in absehbarer Zeit nicht ausziehen wollen.
Quoten-/Abgeltungsklausel
Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter/innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den wirksam vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Häufig wird ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs für die Höhe des zu zahlenden Ausgleichs zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt. In einem Grundsatzurteil hat der BGH (AZ: VIII ZR 242/13) alle derartigen Quotenklauseln für unwirksam erklärt, weil Mieter/innen niemals in der Lage seien, den auf sie entfallenden Kostenanteil verlässlich zu ermitteln und deshalb unangemessen benachteiligt werden.
Von Abgeltungs- oder Quotenklauseln zu unterscheiden ist aber, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleichsanspruch mietvertraglich vereinbart, falls die von Ihnen eigentlich geschuldeten Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos wären. Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ihrem Auszug völlig umbauen will. Die Voraussetzungen für einen derartigen Anspruch sind, dass
- Sie überhaupt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind,
- diese nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung fällig sind und
- der Vermieter die Umbauten nach Ihrem Auszug auch tatsächlich vornimmt.
Ausführung von Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen müssen fachmännisch in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Das heißt aber nicht, dass Fachbetriebe zu beauftragen sind. Entsprechende Klauseln sind unwirksam (siehe oben). Soweit eine Renovierungspflicht besteht, müssen Mieter/innen die für das Malerhandwerk geltenden DIN-Vorschriften berücksichtigen und die Arbeiten sorgfältig und fachgerecht ausführen. Unwesentliche Abweichungen von den Normen führen nicht unbedingt zur Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtung, aber eine „Hobby-Qualität“ ist nicht ausreichend. Sie machen sich schadensersatzpflichtig, wenn die Malerarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind. Das kann teurer werden, als gar nicht zu renovieren, wenn dadurch der Aufwand zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands vergrößert wird.
Rückgabe der Wohnung
Es ist fast geschafft. Die Wohnung ist leergeräumt und muss nur noch dem Vermieter/Verwalter zurückgegeben werden. Auf Folgendes sollten Sie dabei unbedingt achten:
Wichtig: Alle Schlüssel zurückgeben!
Entgegen einer weitverbreiteten Auffassung gibt es keine gesetzlichen Regelungen darüber, dass eine Wohnung abzunehmen oder wie eine Wohnungsabnahme durchzuführen ist. Dasselbe gilt für die Anfertigung von Übergabeprotokollen. An den Begriff „Rückgabe“ der Wohnung knüpft das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aber durchaus weitreichende Konsequenzen, wie z. B. die Pflicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe durch die Mieter/innen oder den Beginn der Verjährungsfrist für etwaige Schadensersatzansprüche. Da Sie Ihre Wohnung im Gegensatz zu einem Mietwagen oder Leih-fahrrad nicht als Sache „zurückgeben“ können, kommt es gemäß Rechtsprechung für eine Wohnungsrückgabe darauf an, dass der Vermieter sämtliche zur Wohnung gehörenden Schlüssel zurückerhält. Zu den zurückzugebenden Schlüsseln gehören auch Haustür-, Briefkasten- und Kellerschlüssel, einschließlich selbst nachgemachter Schlüssel. Erst wenn alle Schlüssel an den Vermieter oder seinen Bevollmächtigten herausgegeben wurden, ist die Wohnung im juristischen Sinn zurückgegeben. Größte Vorsicht ist bei der Rückgabe der Schlüssel an den Hauswart geboten. Lassen Sie sich zuvor nachweisen, dass er zur Entgegennahme von Wohnungsschlüsseln bevollmächtigt ist. Die Schlüsselrückgabe sollten Sie unbedingt durch Zeug/innen – die die Schlüssel selbst ausprobiert haben – beweisen können. Das gilt auch, wenn eine Übersendung der Schlüssel mit der Post erforderlich wird, z. B. weil sich der Vermieter/Verwalter weigert, eine Wohnungsabnahme durchzuführen bzw. die Wohnungsschlüssel entgegenzunehmen.
Abnahmeprotokoll – Vorsicht bei Unterschrift!
Sie sind nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben. Vorsicht: Ihre Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung zur Übernahme von Renovierungspflichten ausgelegt werden, die Sie möglicherweise nach Ihrem Mietvertrag gar nicht haben! Von einer Unterschrift ist daher fast immer abzuraten, außer es sollen wirklich nur Zählerstände dokumentiert werden (Wasser, Gas, Strom, Heizenergie etc.). Lassen Sie sich auch nicht vom Vermieter/Verwalter unter Druck setzen („Wenn Sie nicht unterschreiben, nehme ich Ihnen die Wohnung nicht ab.“). Sie sollten vor der Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – mit Zeug/innen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen.
Wenn die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden
Kommen Sie mit den geschuldeten Schönheitsreparaturen (z. B. bei Auszug) in Verzug, kann der Vermieter nicht ohne Weiteres den für eine Fachfirma erforderlichen Geldbetrag verlangen, denn Sie schulden zunächst nur die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann auch nicht sofort die von Ihnen gezahlte Kaution mit den Schönheitsreparaturen verrechnen. Lassen Sie sich hierzu unbedingt beraten.
Schadensersatz
Voraussetzung für das Entstehen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters bei wirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist, dass Sie
- mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im Verzug sind oder
- die Durchführung der Arbeiten endgültig verweigert oder
- diese nicht fachgerecht ausgeführt haben.
Der Vermieter muss Ihnen also zunächst eine angemessene Frist, d. h. ca. zwei bis drei Wochen, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen und dabei auch konkret mitteilen, welche Arbeiten er im Einzelnen von Ihnen verlangt. Erst wenn Sie diese Frist untätig verstreichen lassen, kann er die Leistung durch Sie ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.
Aber Vorsicht: Wenn Sie die Ausführung von Arbeiten endgültig verweigert haben, muss der Vermieter keine Frist mehr setzen, sondern kann sofort Handwerker beauftragen und die entstandenen Kosten als Schadensersatz geltend machen. Deshalb sollten Sie bei einer Wohnungsrückgabe die Durchführung von Schönheitsreparaturen, möglichst unter Anwesenheit von Zeug/innen, nicht ausdrücklich verweigern, sondern sich allenfalls ausweichend äußern („Ach, geben Sie mir das doch bitte schriftlich ...“).
Auch bei nicht fachgerecht ausgeführten Schönheitsreparaturen (siehe Kasten), kann ein Schadensersatzanspruch des Vermieters entstehen. Das gilt auch für Arbeiten, zu denen die Sie gar nicht verpflichtet gewesen wären, und die Sie in Unkenntnis, aber eben nicht fachgerecht, ausgeführt haben.
Verjährung
Gemäß § 548 Absatz 1 BGB verjähren sowohl der Anspruch auf Ausführung der Schönheits-reparaturen als auch der Schadensersatzanspruch innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (nicht ab Ende der Vertragslaufzeit).
Achtung: Wird im Mietvertrag eine verlängerte Verjährungsfrist von einem Jahr formularmäßig vereinbart, ist dies nach gegenwärtiger Auffassung zulässig.
Daneben kann der Vermieter weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn Sie die Wohnung schuldhaft verspätet zurückgeben und er den Schaden (z. B. Mietausfall wegen verspäteter Vermietung) nachweisen kann.
Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und auch einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle Mieter-Echo auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).
Schönheitsreparaturen:
Keine Schönheitsreparaturen:
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Fachgerecht sind Schönheitsreparaturen ausgeführt, wenn:
Nicht fachgerecht sind Schönheitsreparaturen ausgeführt, wenn:
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