Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Modernisierung

Tipps und Informationen für Mieter/innen, die von Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind

Sie haben gehört, dass in Ihrem Haus modernisiert werden soll? Sie sind vielleicht sogar froh, weil Sie Wärmedämmung, ein gefliestes Bad oder einen Balkon bekommen sollen?
In der Tat sind bei einigen Wohnungen aufgrund ihres schlechten Zustands und ihres unzeitgemäßen Standards Instandsetzungen und Modernisierungen überfällig. Doch diese enden allzu oft in einem Albtraum von Lärm, Dreck und unbezahlbaren Mieten!
Wir informieren Sie im Folgenden darüber, welche Rechte Sie haben und worauf Sie unbedingt achten sollten – auch dann, wenn Sie die geplanten Maßnahmen dulden wollen. Spätestens, wenn Sie eine Modernisierungsankündigung erhalten, aber auch bereits bei Anzeichen auf eine bevorstehende Modernisierung (auch außerhalb Ihrer Wohnung), sollten Sie unverzüglich eine unserer Beratungsstellen aufsuchen.

Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

 

Gemeinsam auftreten!

Wir empfehlen Ihnen außerdem: Sprechen Sie mit Ihren Nachbar/innen! Organisieren Sie gegebenenfalls eine Hausversammlung mit allen -betroffenen Mieter/innen, denn einheitliches Vorgehen stärkt Ihre Position. Setzen Sie sich mit unserer Geschäftsstelle in Verbindung – wir -helfen Ihnen, eine Mieterversammlung mit Teilnahme eines Rechtsanwalts/einer Rechtsanwältin durchzuführen.

 

Ein einseitiges Geschäft

Modernisierung könnte ein Fortschritt sein – wenn sie von den Wünschen und Möglichkeiten der Mieter/innen bestimmt wäre. Das ist jedoch oft nicht der Fall, weil viele Vermieter Modernisierungen als lukratives Geschäft betreiben, denn sie können die jährliche Miete um 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen. So bringt eine Modernisierung zwar manchmal eine höhere Wohnqualität, zugleich aber auch soziale Unsicherheit, weil die dadurch bedingten – mitunter horrend – höheren Mieten viele Haushalte in einem kaum zu verkraftenden Maß belasten. Vielen Mieter/innen bleibt über kurz oder lang nur noch der Auszug. Modernisierungen verringern auch den ohnehin knappen preiswerten Wohnungsbestand und tragen dazu bei, das gesamte Mietenniveau nach oben zu treiben. Eine Verdoppelung oder sogar Verdreifachung der Miete aufgrund von Modernisierungsmieterhöhungen ist insbesondere bei Altmietverträgen keine Seltenheit mehr. Dazu tragen auch vom Gesetzgeber gewollte Erleichterungen für die Vermieter bei energetischen Modernisierungen bei. Zudem folgt einer Modernisierung häufig die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Auch dadurch wird die Vertreibung von Mieter/innen gefördert.

 

Modernisierung oder Erhaltung?

Es gibt viele Arten der Modernisierung: Ein Vermieter will nur eine einbruchhemmende Wohnungstür einsetzen oder eine Brandwand dämmen, ein anderer neue Fenster, ein Bad oder eine Zentralheizung einbauen. In manchen Fällen soll das ganze Haus umfassend modernisiert und der Wohnwert allgemein verbessert werden. Allerdings können solche „Verbesserungen“ auch überfällige Erhaltungsmaßnahmen beinhalten. Das BGB unterscheidet zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (§ 555a BGB) und Modernisierung (§ 555b BGB). Die Erhaltung umfasst dabei sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen. Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Mietobjekts zu erhalten. Um eine Instandsetzung handelt es sich, wenn Schäden oder Mängel in der Wohnung, am oder im Haus beseitigt werden, um die Wohnung wieder in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen – z. B. Reparatur der Heizung, der Wasser- oder Elektroleitungen.
Die Unterscheidung zwischen Erhaltung und Modernisierung ist wichtig, weil die Kosten für die Erhaltung im Unterschied zu Modernisierungskosten nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Beispiel für die Trennung von Modernisierungs- und Erhaltungskosten:
Ein Einfachfenster müsste für 400 Euro repariert werden.

Der Vermieter setzt stattdessen ein Isolierglasfenster 1.000 Euro ein:
Isolierglasfenster 1.000 Euro
Ersparte Instandsetzung –400 Euro
Modernisierungskosten = 600 Euro
monatliche Mieterhöhung: 11% von 600 Euro = 66 Euro : 12 = 5,50 Euro

 

Was ist Modernisierung?

Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gesetzlichen Definition (§ 555b BGB) bauliche Veränderungen des Vermieters, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Um eine Modernisierung handelt es sich auch, wenn Baumaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, sowie das Schaffen neuen Wohnraums, z. B. durch Dachgeschossausbau.

 

Eine Modernisierung muss angekündigt werden

Der Vermieter kann nicht nach eigenem Belieben mit Maßnahmen zur Modernisierung beginnen. Er ist vielmehr verpflichtet, Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Absatz 1 BGB). Die Textform erfordert keine eigenhändige Unterschrift, die Modernisierungsankündigung kann deshalb auch per Fax oder E-Mail verschickt werden. Eine mündliche Ankündigung (zum Beispiel auf einer „Informationsveranstaltung“ des Vermieters) ist dagegen nicht ausreichend. Hält der Vermieter die dreimonatige Ankündigungsfrist nicht ein, ist die Modernisierungsankündigung unwirksam. Manchmal setzen Vermieter den Mieter/innen extrem kurze Fristen, in denen sie erklären sollen, ob sie die Maßnahmen dulden wollen. Zwar können Sie auf Verlangen des Vermieters zur Abgabe einer solchen Erklärung bereits vor Ablauf der dreimonatigen Ankündigungsfrist verpflichtet sein (Argument: Planungssicherheit für den Vermieter), lassen Sie sich aber nicht unter Druck setzen, auch wenn der Vermieter mit einer Klage droht. Kürzer als die Frist für die Härteeinwände der Mieter/innen (siehe unten) kann eine derartige, vom Vermieter gesetzte Erklärungsfrist nicht sein.
Eine Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn die Modernisierung nur mit geringen Einwirkungen auf die Wohnung verbunden ist und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung – maximal 5% der monatlichen Nettokaltmiete – führt (Bagatellklausel des § 555c Absatz 4 BGB).

Typische Modernisierungsmaßnahmen

  •  Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung) z. B. Verbesserung der Wärmedämmung
  • Einsparung von Primärenergie oder -Klimaschutz z. B. Installation einer Solaranlage, Hofentsiegelung
  • Wassereinsparung z. B. Umrüstung auf 3-Liter-Toiletten-spülungen, Einbau von Spartasten, Einbau von Wasserzählern
  • Gebrauchswerterhöhung der Wohnung z. B. Verbesserung von Zuschnitt, Schallschutz, Belichtung, Belüftung, sanitären Einrichtungen, Beheizung und Kochmöglichkeiten
  • Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse z. B. Schaffung oder Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Grundstück (Spielplatz, Grünanlagen), Aufzugeinbau

Was muss die Ankündigung enthalten?

Der Vermieter muss Ihnen mitteilen:

  • die Art der Maßnahmen und deren voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen,
  • den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten,
  • die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (bei Heizungseinbau auch die monatlich voraussichtlich zu zahlenden Heizkostenvorschüsse).

Das gilt sowohl für Modernisierungen innerhalb Ihrer Wohnung (z. B. Fensteraustausch, Badeinbau) als auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, für die der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will (z. B. Wärmedämmung, Schaffung eines Spielplatzes).
Seit Inkrafttreten des MietRÄndG soll der Vermieter in der Ankündigung auch auf die Möglichkeit des Härteeinwands sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 555c Absatz 2).
Sie sollten Auskunft darüber verlangen, ob die Modernisierung öffentlich gefördert wird – weil dies bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen ist – und ob Sie während der Bauarbeiten in der Wohnung verbleiben können.
Verzögert sich der Baubeginn erheblich oder ändern sich die Umstände der Modernisierung wesentlich, muss der Vermieter die Maßnahmen erneut ankündigen.

 

Duldungspflicht und Härtegründe

Erfüllt die Modernisierungsankündigung die genannten Anforderungen, heißt dies aber noch nicht, dass Sie die Maßnahmen in jedem Fall dulden müssen.

Wann brauchen Sie eine Modernisierung nicht zu dulden?

Sie haben das Recht, die Duldung zu verweigern, wenn die vorgesehenen Maßnahmen für Sie oder Ihre Familie bzw. Ihre Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter/innen sowie im Hinblick auf Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Absatz 2 BGB).

Finanzielle Härtegründe

Als finanzielle Härte gilt, wenn die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 30% des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht, einige Gerichte gehen auch von 40% aus. Zum Haushaltsnettoeinkommen zählen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen. Sind mehrere Mieter/innen Vertragspartei, wird das Einkommen aller Vertragsparteien berücksichtigt, unabhängig davon, ob sie die Wohnung auch tatsächlich nutzen. Nicht berücksichtigt wird die finanzielle Härte, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter die Maßnahmen nicht zu vertreten hat.
Keine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach der Modernisierung nur wegen übermäßig großen Wohnraums zu hoch ist (Single in 120-m²-Wohnung) oder die Mieterhöhung durch Wohngeld aufgefangen werden kann bzw. das Amt die Miete weiterhin voll zahlt.

Was heißt „allgemein üblicher Zustand“?

Als „allgemein üblich“ gilt, wenn mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters in der Region diesen Ausstattungsstandard aufweisen. Als Region gilt nach der Rechtsprechung des BGH das Bundesland. Für Berliner Mieter/innen bedeutet dies, dass sie sich beim erstmaligen Einbau eines Bads oder einer Heizung nicht auf den Einwand der finanziellen Härte berufen können.

Wann haben Vermieter eine Maßnahme nicht zu vertreten?

Vermieter haben Maßnahmen nicht zu vertreten, wenn sie durch Gesetze oder Verordnungen zu deren Durchführung verpflichtet werden, zum Beispiel Wärmedämmmaßnahmen an Kellerdecke, Dachgeschossboden, Heiz- und Warm-wasserleitungen oder Austausch einer veralteten Heizung aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV). Vermieter behaupten derartige Verpflichtungen nur allzu gern, um den Mieter/innen den finanziellen Härteeinwand abzuschneiden. Aber: Nicht jede Fassadenmodernisierung (Wärmedämmung) ist durch die EnEV vorgeschrieben.

Weitere Härtegründe

  • Sie oder ein Familienmitglied sind krank, alt, schwanger oder im Examen, sodass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar sind.
  • Die vorzunehmenden Arbeiten führen zu einer erheblichen Beeinträchtigung (beispielsweise sind Bad und Toilette längere Zeit nicht benutzbar).
  • Die Modernisierung führt zu unzumutbaren baulichen Folgen (wie Grundrissänderungen).
  • Im Winter sollen unzumutbare Arbeiten durchgeführt werden (etwa Austausch von Fenstern oder Heizung).
  • Die Maßnahmen sollen kurz vor Ihrem Auszug aus der Wohnung erfolgen.
  • Sie haben nach Zugang der Modernisierungsankündigung von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht.
  • Ihre vorausgegangenen Aufwendungen werden hinfällig (wenn Sie zum Beispiel Ihre Wohnung mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert haben).
  • Es ist eine Luxusmodernisierung (beispielsweise die Verwendung sehr teurer Fliesen, der Einbau einer Sauna oder eines Whirlpools) beabsichtigt.

Genau prüfen!

Prüfen Sie genau, ob oben genannte Härtegründe auf Sie zutreffen. Bevor Sie sich entscheiden und bevor Sie irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!

Härtegründe rechtzeitig mitteilen

Der Vermieter soll in der Ankündigung auf die Möglichkeit des Härteeinwands sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 555c Absatz 2 BGB). Wenn Sie Härteeinwände geltend machen wollen, müssen Sie dem Vermieter diese mitteilen, und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Absatz 3 BGB).
Beispiel: Haben Sie im Juni eine Modernisierungsankündigung erhalten, muss die Mitteilung Ihrer Härteeinwände spätestens bis Ende Juli beim Vermieter eingehen. Wenn Sie unverschuldet an der Einhaltung dieser Frist gehindert sind (z. B. durch eine schwere Erkrankung), müssen Sie die Mitteilung sofort nachholen, sobald der Hinderungsgrund wegfällt.
Für die Mitteilung Ihrer Härteeinwände genügt die Textform (Fax, E-Mail). Wir empfehlen aber dringend, eine derartig -wichtige Mitteilung schriftlich, d. h. als Papierbrief, zu verfassen.
Versäumen Sie die Frist, obwohl in der Ankündigung darauf hingewiesen wurde, ohne ausreichende Entschuldigung, sind Ihre Einwände ausgeschlossen und die Härtegründe dürfen vom Gericht später nicht berücksichtigt werden, auch wenn sie noch so schwerwiegend sind. Dies gilt für alle Härteeinwände, nicht etwa nur für den Einwand der finanziellen Härte.
Hat der Vermieter den Hinweis unterlassen, gilt die Ausschlussfrist nicht. Finanzielle Härtegründe müssen Sie dem Vermieter dann jedoch spätestens bis zum Beginn der Baumaßnahmen mitteilen.
Achtung: Der Einwand der finanziellen Härte wird vom Gericht nicht im Rahmen der Duldungspflicht geprüft. Sie müssen ihn aber innerhalb der gesetzlichen Frist erheben, wenn Sie sich bei der Modernisierungsmieterhöhung darauf berufen wollen. Und: Im Streitfall müssen Sie vor Gericht Ihre Einkommensverhältnisse offenlegen.

 

Was passiert, wenn Sie die Modernisierung nicht dulden?

Haben Sie keine Angst: Eine Kündigung durch den Vermieter zum Zweck der Modernisierung ist unzulässig! Grundsätzlich ist es Ihr gutes Recht, die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen von einem Gericht überprüfen zu lassen. Eine Kündigung des Vermieters wegen Vertragsverstoßes kann nur ausnahmsweise ohne vorheriges Duldungsurteil in Betracht kommen, wenn Mieter/innen ganz offensichtlich zur Duldung vor allem von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet sind und dies dennoch beharrlich verweigern (BGH, AZ: VIII ZR 281/13).
Will der Vermieter trotzdem modernisieren, muss er Sie auf Duldung verklagen. Dann entscheidet das Gericht, ob Sie die Modernisierung dulden müssen oder nicht. In einem weiteren Prozess prüft das Gericht später, ob oder in welcher Höhe Sie die Modernisierungsmieterhöhung zahlen müssen oder ob Sie sich auf den Einwand unzumutbarer finanzieller Härte (siehe oben) berufen können.
Aber Vorsicht: Lassen Sie, wenn Sie die Modernisierung nicht dulden müssen, auf keinen Fall Handwerker in die Wohnung! Damit dulden Sie nämlich „stillschweigend“ die Modernisierungsmaßnahmen und riskieren, später die Modernisierungsmieterhöhung zahlen zu müssen!
Vorsicht auch vor Modernisierungsvereinbarungen (§ 555f BGB), die alle rechtlichen Schutzklauseln für Sie außer Kraft setzen! Sie sollten sich auch dazu unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.

 

Was tun, wenn Ihr Vermieter eigenmächtig handelt?

Modernisierung ohne Ankündigung

Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durch und dulden Sie diese in Kenntnis, dass es sich um eine Modernisierung handelt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt lediglich dazu, dass Sie die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach deren Erhalt zahlen müssen (§ 559b Absatz 2 Nr. 1 BGB).

Maßnahmen innerhalb der Wohnung

Sollte Ihr Vermieter gegen Ihren Willen bzw. ohne dass Sie zur Duldung verurteilt worden sind, mit Modernisierungsmaßnahmen beginnen wollen, können Sie dies – soweit es Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung betrifft – dadurch verhindern, dass Sie den Handwerkern keinen Zutritt zu Ihrer Wohnung gestatten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen!

Maßnahmen außerhalb der Wohnung

Eine Modernisierungsankündigung ist nicht Voraussetzung für eine Mieterhöhung, wenn Sie die Maßnahme dulden. Dies gilt auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung (Wärmedämmmaßnahmen, Aufzuganbau etc.), sofern Sie über Art und Umfang der Maßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet sind. Wollen Sie eine Außenmaßnahme nicht dulden, müssen Sie der Maßnahme nachweisbar widersprechen. Es kann im Einzelfall auch geboten sein, die Baumaßnahmen mittels einstweiliger Verfügung des Gerichts zu verhindern. Lassen Sie sich beraten, wie Sie am zweckmäßigsten vorgehen sollten.

 

 

Wenn Sie die Modernisierung dulden müssen oder wollen

Aufwendungsersatz

Sie haben Anspruch auf angemessenen Ersatz (auch als Vorschuss) von Aufwendungen, die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendig werden. Beispiele sind: Abdeckfolien gegen Baustaub für Ihre Einrichtung, selbst geleistete Um-räum- und Reinigungsarbeiten oder zusätzliche Mietkosten für eine Umsetzwohnung, falls Sie während der Baumaßnahmen nicht in Ihrer Wohnung bleiben können (§§ 555d Absatz 6, 555a Absatz 3 BGB). Natürlich müssen Sie Ihre Aufwendungen – auch selbst geleistete Arbeitsstunden – belegen können.

Mietminderung

Achtung: Bei energetischen Modernisierungen ist für die Dauer der ersten drei Monate eine Mietminderung wegen der Beeinträchtigung durch Lärm, Schmutz usw. ausgeschlossen. Zu energetischen Modernisierungen zählen beispielsweise die Anbringung einer Wärmedämmung, der Einbau von Isolierglasfenstern oder der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage.
Bei allen anderen Maßnahmen bleibt das Minderungsrecht erhalten.
Dokumentieren Sie in jedem Fall ab Beginn der Bauarbeiten die damit verbundenen Beeinträchtigungen genau (Protokolle, Zeugen, Fotos).
Mindern Sie nicht „drauflos“. Am sichersten ist es, dem Vermieter bei Beginn der Baumaßnahmen schriftlich mitzuteilen, dass Sie die Miete wegen der Beeinträchtigungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Nach Abschluss der Arbeiten können Sie dann mithilfe unserer Beratung realistische Minderungsbeträge ermitteln und vom Vermieter einfordern.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen, kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen (§ 559 Absatz 1 BGB).

Abzug der Erhaltungskosten

Durch die Modernisierung erledigen sich oftmals seit Langem überfällige Erhaltungsmaßnahmen. Die Kosten der fällig gewesenen Erhaltungsmaßnahmen müssen Vermieter von den Gesamt-kosten abziehen. Soweit erforderlich, sind sie zu schätzen. Sie sollten daher rechtzeitig vor der Modernisierung Beweise sichern (zum Beispiel ausführliche Dokumentation der Mängel durch Zeugen, Fotos, Kostenvoranschläge usw.).
Ausnahme: Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen, die infolge von Modernisierungsarbeiten notwendig wurden (wie Putz- oder Malerarbeiten zur Ausbesserung modernisierungsbedingter Schäden), gehören zu Modernisierungskosten und können in die Mieterhöhung einfließen.
Unser Rat: Wenn Ihre Wohnung und Ihr Haus Mängel aufweisen, sollten Sie und Ihre Nachbar/innen schnellstens eine Mängelliste anfertigen und vom Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung der Mängel fordern (siehe auch unsere Infoschrift „Mängelbeseitigung“). Sollte der Vermieter nicht reagieren, können Sie Ihre Ansprüche einklagen. Lassen Sie sich wegen der Einzelheiten unbedingt beraten.

Abzug von Fördermitteln

Wenn Vermieter für Modernisierungen eine öffentliche Förderung erhalten, müssen sie die Mieter/innen darüber informieren. Öffentliche Förderungen – auch zinsverbilligte Darlehen (z. B. von der KfW) – mindern die Modernisierungsmieterhöhung.

Abzug weiterer Kosten vor Mieterhöhung

Neben den Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gibt es weitere Kostenbestandteile, die nicht zu einer Mieterhöhung führen dürfen und deshalb ebenfalls vorher abgezogen werden müssen. Dazu gehören:

  • Mieterleistungen (z. B. Zuschüsse)
  • Kapital-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten
  • überzogener Modernisierungsaufwand, der über die tatsächlich notwendigen Kosten hinausgeht.

Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhung darf frühestens nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verlangt werden. Die Erhöhung muss in Textform erklärt, aufgrund der tatsächlichen Kosten berechnet und erläutert werden. Aus der Erklärung muss ersichtlich sein, dass umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB durchgeführt wurden, welche Kosten für Ihre Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt. Lassen Sie die Mieterhöhung in einer Beratungsstelle prüfen. Erst recht gilt dies, wenn Sie eine „vorläufige Mieterhöhung“ erhalten.

Modernisierung und Mietspiegel

Die Miete kann nach erfolgter Modernisierung entweder nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend dem geltenden Mietspiegel erhöht werden oder es dürfen nach § 559 BGB 11% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Ihr Vermieter darf die Miete wegen der Modernisierung nur nach einer der beiden Methoden erhöhen.
Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete nach § 559 BGB bringt dem Vermieter in der Regel mehr Gewinn, denn nach rund neun Jahren sind die Modernisierungskosten über die Umlage wieder hereingeholt, Sie aber zahlen immer weiter.
Lassen Sie sich beraten, wenn die nach Modernisierung verlangte Miete die Miete für vergleichbare Wohnungen wesentlich überschreitet.

Achtung: Nach dem Berliner Wohnraumversorgungsgesetz und der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom April 2017 ist für Mieter/innen der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften (Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land, WBM) für Modernisierungen, die seit 1. November 2016 angekündigt wurden, die Umlage der Modernisierungskosten auf maximal 6% der Jahresmiete begrenzt und die Miete darf 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten. Und: Auch bei der Miete nach Modernisierungsmieterhöhungen greift die Härtefallregelung. Allerdings begründet die Kooperationsvereinbarung keine Rechtsansprüche der Mieter/innen.

Wohngeldanspruch?

Die Miete nach der Modernisierung wird deutlich höher sein als Ihre alte Miete. Prüfen Sie daher, ob Sie Anspruch auf höheres Wohngeld haben.

Fälligkeit

Liegt eine wirksame Mieterhöhungserklärung vor, ist die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.
Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen im August zu. Die erhöhte Miete ist dann ab November zu zahlen.
Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Miet-erhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10% nach oben abweicht.
Beispiel für eine solche Fristverlängerung: Das Mieterhöhungsschreiben ist Ihnen im August zugegangen. Die erhöhte Miete wäre normalerweise ab November fällig, Sie müssen diese aber aufgrund der sechsmonatigen Fristverlängerung erst ab Mai des folgenden Jahres zahlen.
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist unzulässig.

Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist ausgeschlossen wenn:

  • durch die baulichen Maßnahmen lediglich nicht erneuerbare Primärenergie eingespart, das Klima geschützt oder neuer Wohnraum geschaffen wird (§ 555b Nr. 2 und 7),
  • eine finanzielle Härte vorliegt (siehe oben),
  • Sie eine Staffelmiete vereinbart haben,
  • Sie eine Indexmiete vereinbart haben (es sei denn der Vermieter hat die von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht zu vertreten),
  • die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrags beendet war.

 

Sonderkündigungsrecht für Mieter/innen

Vermieter dürfen zum Zweck der Modernisierung nicht kündigen. Mieter/innen haben aber in zwei Fällen ein Sonderkündigungsrecht:

  1.  Bei erheblichen Modernisierungsmaßnahmen haben Sie nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Recht, außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugangsmonat der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des darauf folgenden Monats erfolgen (§ 555e BGB). - Beispiel: Wenn Sie die Ankündigung am 14. Juli erhalten haben, können Sie bis 31. August mit Wirkung zum 30. September kündigen.
  2. Nach Zugang der Mieterhöhungserklärung können Sie das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zustellungsmonat der Mieterhöhungserklärung folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). - Beispiel: Sie erhalten die Mieterhöhungserklärung im Juni. Die Kündigung muss bis Ende August beim Vermieter sein, das Mietverhältnis endet zum 31. Oktober. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Bitte beachten Sie: Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, können jedoch nur einen Überblick geben und auch nur die Rechtsprechung bei Druck einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für Ihren konkreten Fall erforderliche individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die nötigen Unterlagen mit (Mietvertrag, Modernisierungsankündigung, Vereinbarungen zur Mietermodernisierung usw.) und auch einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).


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siehe unter "Beratung / Beratungsstellen"