Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietpreisbremse

Tipps für Mieter/innen zur Anwendung der Mietpreisbremse

Am 1. Juni 2015 trat mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft und der Berliner Senat erließ die erforderliche Landesverordnung. Bei Mietverträgen, die ab diesem Datum abgeschlossen wurden, sollten Sie prüfen, ob die im Mietvertrag vereinbarte Miete die von der Mietpreisbremse vorgegebene Obergrenze überschreitet. 

(Diese Infoschrift liegt auch als PDF-Version zum Herunterladen vor.)

 

Was ist die Mietpreisbremse?

Mit Wirkung vom 1. Juni 2015 sind die §§ 556 d bis 556 g in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt worden. Diese werden im Sprachgebrauch und in den Medien als Mietpreisbremse bezeichnet. Im Kern ist darin geregelt, dass die höchstzulässige Miete bei einer Wiedervermietung auf 10% über der nach dem jeweils geltenden Mietspiegel zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird. Die Miete wird dann aber nicht automatisch angepasst, Sie müssen gegenüber dem Vermieter die Verletzung der gesetzlichen Begrenzung rügen. 

Aber Vorsicht: Die Regelungen zur Mietpreisbremse enthalten etliche Ausnahmen. Erstens bleiben nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietete Wohnungen („Neubau“) bei der Mietpreisbremse außen vor. Zweitens gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Drittens darf eine höhere Miete – wenn diese von den Vormieter/innen bereits gezahlt wurde – auch mit den neuen Mieter/innen vereinbart werden. 

Die Mietpreisbremse hat ein „Verfallsdatum“: Sie tritt nach fünf Jahren, also zum 1. Juni 2020 automatisch außer Kraft, wenn sie nicht vom Gesetzgeber erneuert bzw. verlängert wird. 

 

Abschluss eines neuen Mietvertrags

Zur Feststellung der für die Mietpreisbremse ausschlaggebenden ortsüblichen Vergleichsmiete ist der jeweils geltende Mietspiegel heranzuziehen. Das setzt voraus, dass dieser für Ihre neue Wohnung überhaupt gilt. Das ist beim Berliner Mietspiegel 2017 z. B. bei Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und für Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung nicht der Fall. In derartigen Fällen könnte die ortsübliche Vergleichsmiete nur durch ein teures Sachverständigengutachten festgestellt werden. Haben Sie solch eine Wohnung gemietet, sollten Sie besonders gut abwägen, welche Erfolgsaussichten eine Rüge bietet. Sie müssen sich natürlich zudem darüber klar sein, dass das neue Mietverhältnis von Anfang an mit einer juristischen Auseinandersetzung belastet sein wird, wenn Sie einen Vertrag mit einer nach der Mietpreisbremse überhöhten Miete unterschreiben und diese dann im Nachhinein reduzieren wollen. Aber das sollte Sie bei einer deutlich überhöhten Miete nicht abschrecken.

Die maßgebliche Miete für die Mietpreisbremse ist die Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorschüsse oder -pauschalen. Werden Sie daher misstrauisch, wenn der Vermieter neben der Nettokaltmiete eine ungewöhnlich hohe Betriebskostenpauschale mit Ihnen vereinbaren will, um die Nettokaltmiete zu „drücken“. Anhaltspunkt für realistische Betriebskosten: Die 2015 durchschnittlich abgerechneten „kalten“ Betriebskosten betrugen 1,59 Euro/qm monatlich.

 

Was tun, wenn die Miete überhöht ist? 

Schritt 1: Ermittlung der ortsüblichen Miete 

Prüfen Sie zuerst, ob für Ihre neue Wohnung eine der oben angeführten Ausnahmen zutreffen könnte, weil dann die Mietpreisbremse nicht anwendbar wäre. 

Die ortsübliche Miete ermitteln Sie anhand des Berliner Mietspiegels 2017 und seiner Orientierungshilfe genauso wie in den Fällen, in denen es darum geht, ob ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters im bestehenden Mietverhältnis (teilweise) berechtigt ist oder nicht. Lassen Sie sich beraten – genau so, wie Sie es bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch tun würden. Der Berliner Mietspiegel 2017 ist kostenlos bei allen Bezirksämtern und bei uns erhältlich (Mietspiegel im Internet mit Online-Abfrageservice zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung). 

Nutzen Sie zur Ermittlung der für Ihre Wohnung ortsüblichen Vergleichsmiete auch die in den Beratungsstellen zur anwaltlichen Beratung von der Berliner MieterGemeinschaft zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens und unsere „Infoschrift Mieterhöhung“. Zögern Sie nicht zu lange, denn die Zeit arbeitet gegen Sie. Die Reduzierung einer nach der Miet-preisbremse überhöhten Miete können Sie nur für die Zukunft verlangen. Je später Sie rügen, umso länger zahlen Sie die möglicherweise überhöhte Miete.

 

Schritt 2: Brief an den Vermieter

Sie müssen dem Vermieter mitteilen, dass Sie die Höhe der vereinbarten Miete wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beanstanden. Konkret bedeutet das: Sie sollten dem Vermieter anhand des Mietspiegels und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung die nach Ihrer Auffassung für Ihre Wohnung ortsübliche Vergleichsmiete darlegen, d. h. vorrechnen. Nutzen Sie hierzu bitte unseren Musterbrief "Qualifizierte Rüge/Mietpreisüberhöhung". Mit diesem Brief erheben Sie – im Juristendeutsch – die vom Gesetz geforderte qualifizierte Rüge. Kein Gericht wird von Ihnen verlangen, dass Sie bei Ihrer qualifizierten Rüge auf den Cent genau richtig liegen. Reduzieren Sie aber auf keinen Fall die Miete eigenmächtig, sondern zahlen Sie die volle Miete weiter, allerdings ausdrücklich unter dem „Vorbehalt der Rückforderung“. Wenn Sie nicht die volle Miete zahlen, geraten Sie in Zahlungsverzug und riskieren eine Kündigung. Mit Ihrem Brief haben Sie den wichtigsten Schritt getan. 

 

Schritt 3: Prozess vor Gericht

Es ist gar nicht so selten, dass sich Vermieter/Verwalter bereits auf eine oben genannte qualifizierte Rüge zu einer erheblichen Reduzierung der Miete bereit gefunden haben. Ist dies nicht der Fall oder das „Entgegenkommen“ unbefriedigend, können Sie eine Anwältin/einen Anwalt Ihrer Wahl damit beauftragen, eine entsprechende Klage einzureichen. Vorher sollten Sie sich aber in jedem Fall noch einmal in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

 

Lohnt sich die Mühe?

Wie oben erwähnt, mag es Überwindung kosten, den Vermieter der mühselig gefundenen Wohnung gleich nach Beginn des Mietverhältnisses mit einer Forderung nach Reduzierung der Miete und notfalls mit einem Prozess zu konfrontieren. 

Aber: Erstens ist es Ihr Geld und die überzahlte Miete kann bei einer größeren Wohnung schnell bis zu mehreren hundert Euro ausmachen – monatlich! Zweitens ist es der Vermieter, der gegen geltendes Recht verstößt. Drittens helfen Sie mit einer erfolgreichen Reduzierung Ihrer Miete nicht nur sich selbst, sondern indirekt auch anderen Mieter/innen. Denn die vor Juni 2015 und danach trotz Geltung der Mietpreisbremse vereinbarten überhöhten Mieten sind unerbittlich in den Berliner Mietspiegel 2017 eingeflossen, was man den Mietwerten deutlich ansieht. Weil neu vereinbarte Mieten in den zukünftigen Mietspiegel einfließen werden, ist es vorteilhaft, dass diese so niedrig wie möglich sind. Lassen Sie sich auch von den widersprüchlichen Verlautbarungen einzelner Medien zur angeblichen Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse nicht einschüchtern. Bislang ist die Verfassungswidrigkeit vom Bundesverfassungsgericht noch nicht festgestellt worden und die Gerichte wenden den Mietspiegel bei der Überprüfung von Mietpreisüberhöhungen ganz überwiegend weiterhin an.

 

Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit (insbesondere den Mietvertrag) und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

 

Forderungen der Berliner MieterGemeinschaft an die Gesetzgebung: 

Bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse sollen Mieter/innen die gesamte zu viel bezahlte Miete seit Vertragsbeginn zurückfordern können – und nicht nur die seit dem Zeitpunkt der Rüge zu viel bezahlte Miete.

Die Ausnahme für bereits vom Vormieter gezahlte höhere Mieten ist zu streichen.

Die Ausnahme für (umfassende) Modernisierung ist zu streichen. 

Vermieter sollen vor Vertragsabschluss nachprüfbare Angaben zur vorherigen Miete machen (entfällt bei Streichung der betreffenden Ausnahme).

Die Ausnahme Erstvermietung ist zu streichen.

Für Überschreitungen der ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Bußgeld zu verhängen.

Befristung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre ist aufzuheben.


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