Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Kündigungsverzicht / -ausschluss

Darf man vereinbaren, dass der Mietvertrag nicht bzw. erst nach gewisser Zeit gekündigt werden kann?

Der vertragliche Verzicht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Abschluss des Mietvertrages zu kündigen, beschäftigte den BGH seit 2003 häufig. Ein Hinweis auf die Problemhaltigkeit solcher Vereinbarungen, bei denen zwischen der formular- und der individualvertraglichen Gestaltung unterschieden werden muss.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss benachteilige die Mieter/innen nicht unangemessen, so der BGH, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für die Mieter/innen erträglich sei. Dabei sei die Grenze bei vier Jahren zu setzen und deshalb ein Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage.

Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht, führt dazu aus:
„Es darf nur das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Deshalb führt der Ausschluss aller oder einzelner außerordentlicher, auch fristgerechter Kündigungstatbestände zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung insgesamt. Solche außerordentlichen fristgerechten Kündigungsgründe kommen in der Wohnraummiete z.B. im Fall des Todes des Mieters, der Versagung einer Untermieterlaubnis oder nach Modernisierungen oder Mieterhöhungen in Betracht.

Der Kündigungsausschluss darf in der Regel nur maximal vier Jahre gelten (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 379/03; BGH, Urt. v. 14.07.2004, AZ: VIII ZR 294/03 und BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 2/04). Die Überschreitung dieser Frist führt wiederum zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarungen von Anfang an (BGH, Urt. v. 06.04.2005, AZ: VIII ZR 27/04). Dabei beginnt die Vierjahresfrist mit dem Abschluss der Vereinbarung und nicht mit dem Wirksamwerden oder dem Einzug des Mieters (BGH, Urt. v. 29.06.2005, AZ: VIII ZR 344/04). Sie läuft demgegenüber genau vier Jahre später ab, auch wenn dies ein Termin ist, zu dem der Mietvertrag gar nicht gekündigt werden kann, weil er z.B. mitten im Monat liegt (BGH, Urt. v. 03.05.2006, AZ: VIII ZR 243/05).

Und zuletzt muss der Kündigungsausschluss wechselseitig gelten, also für Vermieter und Mieter. Der Senat hatte dies in den vorherigen Entscheidungen nicht weiter problematisieren müssen, da diese Voraussetzung jeweils gegeben war. Man konnte den Entscheidungen aber durchaus entnehmen, dass dies für den Senat ein wichtiges Kriterium bei der Inhaltskontrolle solcher Klauseln war. In der vorliegenden Entscheidung lagen nun die ersten beiden Voraussetzungen vor, es fehlte aber genau an dieser letzten Beschränkung. Das Fehlen eines Kündigungsausschlusses auch für den Vermieter war sozusagen der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte.“
(jurisPR-BGHZivilR 3/2009)

In der Entscheidung vom 8. Dezember 2010 (AZ: VIII ZR 86/10) bestätigte der BGH seine bisher getroffenen Grundsätze und erläuterte ergänzend:
„Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.“ Damit wurde die Auffassung der Mieter/innen bestätigt, die den Vertrag zum Ablauf der Ausschlussfrist und nicht erst danach gekündigt hatten.

Individualvertraglich sind auch einseitige Verzichtsvereinbarungen auf das Kündigungsrecht möglich (BGH, Urt. v. 22.12.2003, AZ: VIII ZR 81/03). Ungeklärt ist hier allenfalls noch, ob es auch hier eine zeitliche Obergrenze gibt.


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